中国房地产市场格局新变化及发展趋势研究（完整版）

目前城市发展格局的变化已初步成形，一、二线热点城市市场份额集中度依旧持续上升，成长崛起一批“新一线”城市，形成三大城市圈聚集和长江中游经济带单中心城市并举的房地产市场新格局，这些城市将吸引更多人才、资金持续流入，支撑房地产市场继续蓬勃发展。但供给不足的问题也难以解决，严厉的“四限”政策调控也如影相随。部分“环一线”、“环热点二线”的三四线城市也迎来了房地产发展新机遇，外溢需求和外溢资金大大加快了这些城市化进程；部分东北、西北、西南地区的二线城市和绝大多数三、四城市去库存形式依旧严峻，人口导入能力不足，城镇人口平均住房面积较大，居民收入水平不高是这些城市的共同特征。  

值得注意的是，当前宏观经济环境尤其是“资产荒”和以“限”为主的调控政策导致的“恐慌性购房”对本轮城市市场分化加剧起到至关重要的作用。设想一下，一旦新经济增长点形成，无论是社会资金还是金融资金都从房地产领域撤离流向更高回报率的新兴产业经济，一旦热点城市再回到调控宽松时期、房子不再成为“奇货可居”的投资品。这些所谓的外溢需求是否能继续存在甚至持续进行？前期炒作产生量价虚增的城市也将面临更大的波动风险。  

正基于此，未来城市市场分化的核心要素依然以人口流动和产业为主导。哪里有工作、哪里有人流入，哪里才会有繁荣的市场。只是未来的人口流动将会有原来的小城市单向流入超大城市改变为小城市与大城市和超大城市之间的双向流动，从而三四线城市返乡置业的趋势仍将强化。  

3、人口基数优势褪去代之以存量改善，增量主要源于新型城镇化进程  

如前所述，未来购房适龄人口将明显下降：相比”60后”和”70后”而言，”80后”与“90后“的人群总量少了约7%，而”00后“人群基数更低，全国仅1.5亿人，比”80后“少了36%。城市房地产市场“人口基数红利”褪去已是大势所趋，且伴随着人居住房面积不断上升，首次置业需求势必会加速减退，更多在于存量需求的改善购房行为，改善需求时代也意味着需求规模总量缩减、需求释放周期相对较长且会比较平稳，也就难对现有规模高点实现突破。  

在此背景下，未来房地产市场规模发展更多依赖城镇化率的继续提升。据国家统计局数据，2016年我国城镇化率为57.5%，城镇人口比重刚刚过半数，未来仍有较大上升空间。结合新型城镇化的发展战略来看，未来在承接一、二线城市产业转移、区域经济一体化、一带一路战略等利好推动下，实现人口双向流动，二线城市人口吸附力增强，且三、四线城市也将迎来增量发展机会。  

4、二手市场进一步扩大并成为主导，更多地承接刚需、首改需求  

在土地价格快速攀升的市场背景下，土地出让频次更高、新房成交量增长更快的区域，其房价水平也往往更高。典型如郑州的新区房价超过旧城区、南京的河西南新房价格反超城墙内均是如此。诚然，房价较低的旧城区一般也有着明显的不利因素：教育医疗配套一般、道路交通狭窄、商服能级不高等，且”规划前景“也往往比不上近郊”新区“，但在价格要素主导下，越来越多的刚需购房者转向二手房市场。  

随着城市建设的进一步推进，当越来越多的城市触及自身发展的区域边界，二手房挂牌量也势必进一步增多，二手房将成为越来越多城市的交易主力，这也是城镇化进程和房地产发展的必由之路。其实北京、上海、深圳的发展现况已经很好地说明了这一点，当城市的新房建设延伸到远郊，老市区新房市场会更多地趋于高端化，相应地，首置、首改需求势必更多的被二手房市场满足。（完）