卢俊:以史为鉴，房地产本来就没有绝对的公平

聊房地产，好多人都会带情绪说话，比如限购如何的傻啊，比如房地产变成计划经济啊，比如房价被人为炒作啊之类的。

  分析问题一直停留在点上，所以每个人说的都是没有问题的，因为各种假设得不到验证，各种可能也仅仅只是可能。

  今天和大家分享一段时间的房地产，这一段时间里出现的情况可能是不少YY者幻想的场景：土地可以随意买卖，绝对的市场经济化。在这样氛围的房地产，到底是怎么一个走势？

  可能这样看，大家会更多一点感触。

  这段时间来自南北宋时期。

  大家知道，中国历史上就是一个土地高度集权的一个国家，所有的土地资源都属于皇帝，普天之下莫非王土这句话就是这么一个道理。

  但是有一个朝代却很例外，这就是宋朝，这是唯一一个大面积实现土地私有化的一个朝代。

  当然宋朝也不是傻，放着这块蛋糕不要，当初也是一个权衡的效果。

  宋太祖赵匡胤上台后，在总结唐朝覆亡的教训，最后觉得地方长官的军事太强了，所以就把当时开国将领的兵权都拿回去了，著名的典故杯酒释兵权就是这个时候出来的。

  当然你知道，拿走兵权的都是开国将领啊，不给点好处这些老家伙肯定会造反的，所以当时宋太祖作为补偿，就对这些官员所管辖区域的土地采取睁一只眼闭一只眼的态度。

  没有了兵权，但有了土地权，所以中国官场第一次出现了轻权但是爱财的这么一条道路。

  这些官员们就开始贩卖脚下的土地，土地资源第一次在中国历史上自由程度的流通。

  土地是一个城市一个国家发展的根本，如果这一块可以自由流通，那么对经济的带动可以说是空前的，特别是宋当时还出台了各种激烈政策，对于未开垦的土地谁开垦就归谁，这样的利好极大的带动了经济发展，所以这么一次权宜之计，某种程度上将宋朝推上历史舞台的巅峰。

  给大家举几个例子就可以想象出当初的盛况：

  首先是城市化的情况

  土地可以买卖就有价值对标，越好的地段就越贵，越贵的地方就越多的吸引人来，基于此，宋朝的首都汴京也就是现在的开封，毫不夸张的说，成为了全球超级大城市。

  北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里；南宋年间，人口密度约为21000，后期甚至可能达到35000。今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京与广州市区的人口密度为13000，北京约为14000。换言之，宋代开封的人口密度居然超过了今天大部分的国际大都市。

  这段时间宋朝的城市化率达到22%，高于之前的唐朝，当然也高于之后的清朝，中国建国初期的城市化率也只有10%左右。

  世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达百里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。

  而清明上河图就是当初描绘北宋风俗的长卷。

  我们放大某一个小片段都可以看到一片的熙熙攘攘，可以见得当时的人声鼎旺。

  如此的密集，必然催生出房地产这个行业。

  当时的开封，出现严重的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高，一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。

  这样的价格，放在北上广深也是城市最顶级住宅标准了。

  因为房地产的疯狂，衍生出了大量的产业链。

  所有人都聚集在汴京，大家都来买，所以当时就有了开发商这个名称，拥有土地的都选择自己盖房子然后用来出租。

  所以土地交易慢慢的变成房地产开发。如徽宗朝的宰相何执中，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。