卢俊:以史为鉴，房地产本来就没有绝对的公平

聊房地产，好多人都会带情绪说话，比如限购如何的傻啊，比如房地产变成计划经济啊，比如房价被人为炒作啊之类的。

  分析问题一直停留在点上，所以每个人说的都是没有问题的，因为各种假设得不到验证，各种可能也仅仅只是可能。

  今天和大家分享一段时间的房地产，这一段时间里出现的情况可能是不少YY者幻想的场景：土地可以随意买卖，绝对的市场经济化。在这样氛围的房地产，到底是怎么一个走势？

  可能这样看，大家会更多一点感触。

  这段时间来自南北宋时期。

  大家知道，中国历史上就是一个土地高度集权的一个国家，所有的土地资源都属于皇帝，普天之下莫非王土这句话就是这么一个道理。

  但是有一个朝代却很例外，这就是宋朝，这是唯一一个大面积实现土地私有化的一个朝代。

  当然宋朝也不是傻，放着这块蛋糕不要，当初也是一个权衡的效果。

  宋太祖赵匡胤上台后，在总结唐朝覆亡的教训，最后觉得地方长官的军事太强了，所以就把当时开国将领的兵权都拿回去了，著名的典故杯酒释兵权就是这个时候出来的。

  当然你知道，拿走兵权的都是开国将领啊，不给点好处这些老家伙肯定会造反的，所以当时宋太祖作为补偿，就对这些官员所管辖区域的土地采取睁一只眼闭一只眼的态度。

  没有了兵权，但有了土地权，所以中国官场第一次出现了轻权但是爱财的这么一条道路。

  这些官员们就开始贩卖脚下的土地，土地资源第一次在中国历史上自由程度的流通。

  土地是一个城市一个国家发展的根本，如果这一块可以自由流通，那么对经济的带动可以说是空前的，特别是宋当时还出台了各种激烈政策，对于未开垦的土地谁开垦就归谁，这样的利好极大的带动了经济发展，所以这么一次权宜之计，某种程度上将宋朝推上历史舞台的巅峰。

  给大家举几个例子就可以想象出当初的盛况：

  首先是城市化的情况

  土地可以买卖就有价值对标，越好的地段就越贵，越贵的地方就越多的吸引人来，基于此，宋朝的首都汴京也就是现在的开封，毫不夸张的说，成为了全球超级大城市。

  北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里；南宋年间，人口密度约为21000，后期甚至可能达到35000。今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京与广州市区的人口密度为13000，北京约为14000。换言之，宋代开封的人口密度居然超过了今天大部分的国际大都市。

  这段时间宋朝的城市化率达到22%，高于之前的唐朝，当然也高于之后的清朝，中国建国初期的城市化率也只有10%左右。

  世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达百里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。

  而清明上河图就是当初描绘北宋风俗的长卷。

  我们放大某一个小片段都可以看到一片的熙熙攘攘，可以见得当时的人声鼎旺。

  如此的密集，必然催生出房地产这个行业。

  当时的开封，出现严重的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高，一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。

  这样的价格，放在北上广深也是城市最顶级住宅标准了。

  因为房地产的疯狂，衍生出了大量的产业链。

  所有人都聚集在汴京，大家都来买，所以当时就有了开发商这个名称，拥有土地的都选择自己盖房子然后用来出租。

  所以土地交易慢慢的变成房地产开发。如徽宗朝的宰相何执中，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。

  当然这里面还有一个有趣的段子，是说关于房地产炒作的。

  真宗朝的宰相丁谓，他在汴京冰柜街购置了一块地皮，冰柜街地势低洼，经常积水，同僚都笑他傻。

  但是这个老兄想了一招，索性在这个基地里挖了一个大水池用来蓄水，然后挖出来的土有可以用来盖房子，再给大水池架了一座桥，然后因为是宰相给这个桥通衙役，然后这个地方就变得名正言顺。从此这条路这个桥就变成汴京最热闹的地方。

  你看这家伙做房地产，钱和权都用的多好，一点都不输现在。

  然后对外出租的房子有了，租赁市场也红火了。

  基本上在汴京，只要你有房子对外出租，那么你就是衣食无忧了，其他什么都不用做了。

  司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”。

  北宋灭亡后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。

  之所以说宋朝是相对市场化的朝代，很多东西都是在有需求的前提下开始孵化出来，比如有租赁市场的需求，后来就设立了一个部门叫：店宅务。

  功能有三：

  一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入。

  二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业。 

  三是为城市的中低收入者提供基本住房。

  这个思路其实挺好的，调节了市场需求，增加的收入也可以缓解市场矛盾。

  1017年，汴京店宅务辖下有23300间公租屋；1025年，数目又增加到26100间。

  怎么样，是不是觉得很牛逼的样子，房地产原来市场化流通可以带来这么多好处，城市化快速推进，城市藏富于民，百姓安居乐业。

  而有一个数据是最直接可以证明。

  宋朝是中国古代历史上商品经济、文化教育、科学创新高度繁荣的时代，北宋咸平三年（1000年）中国GDP总量为265.5亿美元，占世界经济总量的22.7%，人均GDP为450美元，超过当时西欧的400美元。

  宋朝民间的富庶与社会经济的繁荣实远超过盛唐，为什么我们以前的历史课本上没有聊这些，理由也很简单，就是因为宋朝的运行逻辑完全和现在不一样，充分的尊重市场，充分的下放资源，充分的让百姓有钱。

  编辑教科书的可能怕我们意识到这一点，所以故意隐去了这段。

  好吧，是不是觉得这样的生活模式没有问题，或者说对于我们来说，完全的市场化经济好像没有问题，或者说房地产完全的市场化没有问题。

  确实，刚开始的时候的确如此，但是到了宋朝的末期，好像有一些不按的因素开始爆发。

  首先的一点，城市出现严重的贫富落差。

  不要觉得土地市场绝对的市场化就会让所有人都有其屋，这是两个概念。市场化导向的房地产市场，最终获得土地的大部分就是两种人：官绅和富豪。一个通过权一个通过钱。这也是为什么宋朝的租赁市场会如此发达的原因，也是为什么政府最后要出面管理租赁市场的原因，其实就是有钱人拿走了所有的土地。

  而这种有钱人垄断房地产的问题严重到什么程度？

  咸平七年(1004年)，宋真宗下发圣旨，这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。

  你看当时都已经有限购限贷政策了，和现在的上海北京多么的相似啊。

  所以宋朝末期也是地主阶级最旺盛的时候。

  另外还有一点，虽然当时宋朝拥有开封、洛阳等几个超级大城市，但是除了几个核心城市，其他乡镇都是非常的羸弱，其实想想也很简单，开封都做大城市人口这么密集了，你可以想象其他地方应该是破的不能再破了。

  富者连阡陌，贫者无立锥之地，这句话就是当时很好的写照。

  随后产生的问题就是：房地产让政府变成弱智。

  宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。

  宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产，另一个投资热点是放贷业，当然放贷的钱也是进入房地产。

  而最为严重的是，当时政府里的所有官员，所有的重心都放在如何赚钱这件事情上，大家都用权钱结合的方式为自己谋利，没人在乎治理国家，更别说创新这件事情。

  宋朝时代的确涌现出大量的创新，都集中在民间，我们如雷贯耳的四大发明有三项发生在宋朝：火药 、活字印刷和指南针。这也是绝对市场化之后刺激的百姓用生产发明提升工作效率。

  但是对于政府而言，完全没有这方面的耐心，脑子里想的都是土地那点事。

  庆历三年后，在不足一年的时间里，封建官僚开始广置田园，府邸如乌云般覆盖了整个城市……

  所以我们看到这样一个趋势，藏富于民，必然会导致政府机构的无能，而对于一个集权式的国家，当有外敌入侵的时候，政府的羸弱这个短板就显露无疑，没办法集中资源一致对外，这个是最大的硬伤。

  而这个时候，宋朝的又一项伟大发明也将这样的矛盾推向巅峰。

  这个东西名字叫交子，用我们现在的话来说就是纸币。

  宋朝经济的高度发达之后，各种金融创新也在这个时候涌现，而其中大量的商贸对钱的需求也就变得更多，随身携带铜币这件事显然非常不现实。

  你知道的，这个时候活字印刷的技术已经发明，所以潜移默化中，印刷纸币这个产物就产生了。

  而本来这个用来更好带动经济的产物并没有好好的利用，因为当时的政府发现，机构的掌控力不行，我没办法很好的调度所有部门，怎么办呢，既然中央没钱，那我们就印钱吧。

  所以在宋朝末期的时候发生了非常严重的通货膨胀，核心就是中央在缺失话语权的时候采用了大量印钞这个激进手段。因为你知道，除了安居乐业，我还要*御外侵啊，我还要养军队啊。

  但是到了后面，印钞的功效越来越低，反而呈现了劣币驱逐良币的征兆，而房地产这个时候泡沫涌现，价格到达恐怖的高度。

  随后不论是范仲淹也好王安石也好，各种围绕土地的变法层出不穷，但是对于土地态度的摇摆，也让政府的国库收入越发的羸弱，之后南北宋也开始慢慢的萎缩。

  好了，说了这么一个冗长的故事，我想说明一个什么问题呢，就是有几个事实需要大家来明白。

  1、房地产市场完全的市场经济可以实现，也可以让百姓购买力增强，但是这一块最大受益者多半是有权者和有钱者，普通百姓因此富裕的概率不大。

  2、完全的市场经济，确实可以实现藏富于民，但是这必然会导致政府部门的软弱，这就是集权制国家和联邦制国家最大的区别。

  3、土地天生就是一个城市或者一个国家最大的财富，给政府还是给百姓是一个必须选择的问题，没有绝对的公平。

  4、发生兵变有两种可能，一种军队得不到足够的尊重而兵变，另一种百姓得不到足够的尊重而兵变，而从概率论上来说，第一种产生的可能性要大得多。

  所以有几个清晰的假设：

  如果我需要具备*御外侵的能力，我需要把土地资源握在自己手上；

  如果我需要防止军队兵变，我需要把土地资源握在自己手上以保证有足够的资源可以安抚他们；

  如果需要管理好这么多百姓就需要有一个足够机制高效的政府机构，所以土地还是要握在自己手上；

  如果要防止社会矛盾，降低贫富悬殊，最好的方式还是把土地握在自己手上。

  所以说到这里，各位大概可以理解为什么现在中国的房地产会发展到这样的程度。

  土地也好，房地产也好，天生具备保值增值的属性，市场化交易某种程度上催生了价格的不正常波动，甚至是泡沫的产生。而中国政府到目前为止还不恐慌的核心原因就是因为土地权利目前依然掌握在自己手里，所以依然有能力用行政手段来调控房地产。

  只要抑制了房地产的市场性，让他沦为计划经济，泡沫就可以得到很好的控制，注意哦，泡沫控制不等于房价下跌，而是可以控制房价的非理性上涨。

  但是，最怕的是什么？

  房地产完全的市场化不是最恐怖的，房地产完全的集中控制也不是最恐怖的，最恐怖的是，政府不能清晰的明确土地的态度，时而市场化时而集权化，这是最恐怖的。

  唐代时候，宇文融为了限制土地兼并曾经颁发过一道史上最严的土地政策：任何人不得购买土地，不承认帝国一切土地买卖。后来，杨国忠放开了“开元限购令”。

  十年之后，大唐帝国40%的人都变成了流民。

  是的，最恐怖的不是其他，是政策的摇摆不定。

  所以这也是为什么任大大在一些内部论坛上说过，现在的调控会让下一轮的暴涨来的更加猛烈。

  我想，本质上也是因为我们这么久以来对待房地产政策的摇摆。

  这可能会成为最恐怖的事情。

  对于房地产，本来就没有绝对的公平。

  不论什么政策。

  都会牺牲一部分成就一部分。

  但是如果摇摆不定。

  可能最后牺牲的会是所有人。