美好置业转让美好生活60%股权财务指标蹊跷“打架”

12月27日，美好置业（000677，SZ）公告称，其将转让全资子公司美好生活投资有限公司（以下简称“美好生活”）60%股权，受让方为控股股东美好投资集团（以下简称“美好投资”），交易价格约为2385万元。

出售美好生活60%股权，美好置业认为这是为了精耕房地产主业，集中资源发展优势领域。作为美好置业主要的物业管理与服务企业，美好生活2015年及今年上半年营业收入与净利润均表现较好。

《每日经济新闻》记者研究却发现，相关审计报告显示，美好生活同期的营业收入与净利润与上述业绩数据并不一致，甚至差异较大，尤其是上半年净利润亏损近250万元。

物业公司财务数据玄机

据悉，美好生活成立于2013年9月份，注册资本5000万元，实缴出资3000万元，美好置业为唯一出资股东。

截至目前，美好生活的投资管理区域覆盖武汉、惠州、东莞、合肥、芜湖、沈阳、重庆、西安等国内主要城市，服务业态包括住宅、别墅、商场、酒店、写字楼等各种类型物业。

按照资产基础法评估，美好生活净资产（所有者权益）账面值约2624.8万元，股东全部权益评估价值3685.5万元，净资产（所有者权益）评估变动增加值 1060.64万元，变动率 40.4%。而按照收益法评估，截至今年6月底，美好生活的股东全部权益价值约3975.7万元，评估变动额1350.9万元，变动率 51%。

最终，美好置业采取了收益法作为此次股权转让的评估依据。上述股权交易完成后，美好生活将从美好置业财报中“出表”，也就是不再纳入并表范围。

上述转让公告表述说，根据中审众环会计师事务所出具的审计报告（众环审字【2016】161539 号），截至去年底，美好生活总资产约1.27亿元，总负债（全部为流动负债）约9421.7万元，去年实现营业收入约8556.5万元，净利润约122.1万元，今年上半年实现营业收入5219.8万元，净利润415.6万元。

记者研究发现，美好置业委托北京亚超资产评估机构出具了一份关于转让美好生活60%股权的最新评估报告，第13页显示，该公司2013年无营业收入，利润及净利润均亏损117万元，2014年营业收入445.5万元，营业利润及净利润均亏损35万元，2015年营业收入10164万元，净利润25.5万元，2016年上半年营业收入38万元，营业利润及净利润均亏损248.6万元。

对比数据不难发现，上述会计师事务所出具的美好生活审计报告的最近两个会计数据与资产评估报告对应的会计数据存在较大出入。

当天，记者致函美好置业董秘冯娴及证券事务代表张力，截至发稿时仍未收到针对采访函的答复。 

解决流动性还是同业竞争？

对于上述转让控股权的行为，美好置业解释说，此举是为进一步精耕房地产主业，集中资源发展公司的优势领域。该次转让股权所得款项将用于弥补流动资金。

9月底，美好置业终止并撤回了年初曾对外抛出的公司股东配股方案。该方案显示，其拟向全体股东配股募资30亿元，用于武汉名流印象项目大约15.65亿元和武汉名流世家项目3亿元，以及偿还贷款约11.35亿元。

按照美好置业的测算，若以融资成本10%计算，配股募资11.35亿元将用于偿还公司部分贷款，每年可节约利息支出逾1亿元。从上述两个募投项目来看，合计总投资88.6亿元，配股募资不及20亿元。

随着配股的失败，今年10月中旬，美好置业以其与旗下三家子公司的内部往来借款作为债务重组转让标的，合计向中国信达融资20亿元，期限2年，年利率7.8%。

记者粗略统计得出一组数据，年初以来，美好置业向中国信达、中国华融两家大型金融资产管理公司累计融资33.5亿元。

10月18日，美好置业在新一轮楼市调控大潮下作为首家房企对外抛出了定增募资预案，总发行约5.16亿股，募资19亿元，试图用于武汉名流印象、武汉名流公馆与西安曲江项目一期建设。

以此观之，美好置业对直接或间接融资的资金渴求可窥一斑。针对上述股权转让行为，美好置业还补充说，转让之后将不再持有社区服务行业企业的控股权，与名流投资不会出现同业竞争的情况。

记者查询现有资料发现，名流投资的控股股东为北京温尔馨物业管理有限公司，控股比例60%，而美好置业的实际控制人刘道明持有该物业公司66.7%的股权。

当前，物业管理与服务作为大型房企打造城市运营商或服务商的一个热门板块，在资本市场上估值较高，比如日前祈福物业赴港上市连打多个涨停板，备受资本追捧。