中国房地产市场格局新变化及发展趋势研究（完整版）

（七）  

高地价推动“高价住宅”泛滥  

供需错配造成无效供给  

2016年土地市场堪称又一个地王年，全年密集成交354宗单价、总价地王，高地价必然要求未来更高的房屋售价，尤其是合肥、南京、天津、武汉等二线城市“高价住宅”将大幅增加。然而，这些高价住宅的客户在哪里？这些城市有这么多高净值、高收入人群来撑起豪宅市场吗？这些城市是否有足够的吸引力让全国甚至国外的高净值人群来投资豪宅呢？如果都没有的话，那这些高价住宅的出路在哪里？这将给未来房地产市场的发展格局带来什么新变化？  

1、热点城市土拍高温难降，房价与地价互为助力并加速上行  

自2013年以来，土地成交楼板价缓步上行，2016年更是呈加速上涨之势，成交楼板价快速提升至4833元/平方米，同比大涨72%。一方面，受土地成交结构性因素影响，一线和热点二线城市土地成交规模占绝大多数，三、四线城市成交规模接近“腰斩”；另一方面，热点一、二线城市土地市场竞争激烈，单价、总价地王频出，地价上涨尤为显著，大幅抬升了整体地价水平。  

2、2016年热点城市房价普遍上涨，豪宅成交井喷强化市场预期  

2016年，房地产市场明显转暖，各线城市成交量显著提升，房价都实现较大比例增长。其中，一线城市房价全线上涨，尤其是深圳房价同比大涨56%；除西安同比持平外，其余二线城市房价全部实现正增长；三四线城市房价涨多跌少，尤其是环一线城市周边三四线城市房价同步走高，无论是整体房价水平，还是同比涨幅都排名三四线城市前列。  

在房价普遍上涨的同时，高价住宅成交同样量价齐升。北上深厦杭一直作为中国豪宅成交聚集地的地位再次得到强化，成交套数遥遥领先其他城市。热点二线城市豪宅市场迎来成交高峰期，南京、天津、济南、郑州等多市豪宅成交量进入高速增长期，其中南京、天津千万豪宅成交600余套，同比涨幅接近200%；济南、郑州、成都和合肥千万豪宅成交套数都在100套以上，同比涨幅超200%，郑州更是同比大增506%。  

3、产品驱动转向成本驱动，热点二线“高价住宅”去化堪忧  

豪宅市场属小众市场，开发及营销模式凭借高“逼格”制胜，集中体现在以下两点：其一，豪宅大都位于城市的核心地段；其二，豪宅开发是以产品驱动为主要特征，经过长时间开发经验的积累，豪宅开发企业逐渐形成了独特的产品系，以仁恒、绿城、金茂、星河湾等房企为代表。  

2016年，热点一、二线城市多区域、板块频出地王，高地价必然要求更高房价，房企被迫打造高价住宅。豪宅由产品驱动转向成本驱动，意即成本将取代产品成为豪宅市场的决定因素。受此影响，热点一、二线城市将诞生大量的“高价住宅”，住宅项目出现“泛豪宅化”倾向。  

二线城市“高价住宅”长期存在的较大去化压力，市场风险仍需警惕。一方面，受制于二线城市地价、房价过快上涨，在一定程度上已提前透支未来市场预期，依靠房价在现有基础上再实现较大比例增长从而消化“高价盘”价格压力，这并不现实；另一方面，二线城市高收入、高净值群体数量毕竟有限，短期内，二线城市豪宅置业需求急剧释放过后，新增豪宅置业需求将难以为继，成交量将逐渐趋于低位徘徊；最后，“高价住宅”市场将引发较为激烈的同质化竞争包括价格战。整体市场又由于供需结构不合理造成有效供应长期不足，造成市场定价体系的紊乱。  

结语：弱周期调整下，未来房地产业发展趋势  

1、住房调控长效机制羽翼未丰之前，行政化手段退出市场尚需时日  

目前各行业“简政放权”改革都在持续推进，但就房地产业而言，却是进一步强化地方政府主体责任，加强对各地市场宏观调控。对具体城市而言，一旦部分出现投资性需求集聚、房价增速“失控”势头，地方政府就势必会出台限制性调控政策，并且在调控模式上会对投资需求予以更多限制，譬如“认房又认贷”、“提高社保年限”、“限制交易年限”等政策也会在更多城市展开。

目前大多数热点的限购、限贷政策虽然足够严厉，但市场各方仍一致看好房价上涨，我们认为原因有以下几点：其一这两年来的高地价是推动房价上涨，一方面提高了开发企业成本，另一方面“面粉比面包贵”不断强化未来房价上涨空间；其二是实体经济投资回报不足，社会资金难以找到更好投资渠道，大量“热钱”直接或以杠杆之名间接涌入房地产市场流通环节；其三是最关键的原因还是短期市场供不应求，绝大多数热点城市库存仍处低位，大多数购房者依旧对房价预期看涨。  

考虑到上述原因，我们认为在明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心原则后，在政府着力构建房地产业长效调控机制羽翼未丰之前，地方的行政调控就难以退出，不排除其中的限购、限贷、限售等成为长效机制的一部分长期存在。  

2、城市分化将进一步演变，政策带来的短期波动难改人口驱动力