中国房地产市场格局新变化及发展趋势研究（完整版）

（4）新亮点：不同以往高举轻放，强力整顿市场秩序  

对于市场秩序的整顿也是近年来房地产市场调控的一大亮点：其一，通过及时澄清不实新闻报道，打击房地产虚假广告，正确引导社会舆论导向；其二，严查违法违规房地产开发企业和房地产中介企业，促使房地产市场健康发展；其三，严禁首付贷，规范互联网众筹买房行为；其四，加强土地拍卖资金监管，防范违规资金流入土地市场。   

总的来看，不同于“限购、限贷、限价“政策调整，市场秩序整顿可以说是市场发展到特定时期下产生的调控思路，甚至可以这种偏向于短期调整是一种“即兴表演”。而这种“即兴表演”恰恰也意味着未来调控的切入点将会更加落地，更加关注城市中微观市场动态。 

（二）  

“高增长”转为“低增速”  

激流退去后市场整体规模空间有限  

2016年的楼市高热带动的恐慌性购房，已经透支了部分需求，可能并不必然造成成交规模在短期一两年内骤然下降，结合当前严格的政策环境、开发投资额增速大幅减缓，已交付存量住房规模庞大，预计未来3-5年内销售金额及面积仍将能高位运行，但整体难再突破2016年水平创新高。  

1、适龄购房人口与人均住房面积增速放缓，基本需求整体趋于饱和  

房地产市场的“黄金十年”主要在于之前积累下来的住房需求集中爆发。1998年以来，房地产开发企业竣工房屋面积和全国商品房销售面积亦逐年攀升，到2014年末总量分别达99.7亿和99.1亿平方米。同比增幅均逐年下滑，增速明显放缓。经过多年发展，城镇居民“无房住”的现象已得到有效缓解，未被满足刚性住房需求显著下降。  

从2002年2015年，城镇常住人口绝对数量增加了2.69亿人，城镇人均住房面积增加约11平方米，同比增幅双双逐年回落；另一方面，以此推算，期间新建住房交付使用面积约120亿平方米，城镇存量住房约263亿平方米，城镇居民基本住房需求整体趋于饱和。  

根据国家统计局数据及其预测，从2000年到2010年，我国20-44岁人口增加6.3%，达到顶部的5.5亿人左右，之后开始下降，预测到2020年时20-44岁的购房适龄人口将较2010年减少9%。置业最活跃人群减少，未来刚需市场规模或受抑制，适龄购房人口占比下降、人口红利退去，推动房地产业迅速发展的根本需求正在逐渐减弱。  

2、销售—投资传导“失灵”，投资增速大幅放缓预示行业进入平稳期  

从行业数据看，历年房地产开发投资额持续上升，增速在2010年达到巅峰33.2%，随后逐年下滑，即便是在行业销售如火如荼的2013年、2015年和2016年，开发投资额增速依然难改整体下滑的颓势。即便是2016年商品房销售金额和面积双双创下历史新高，开发企业的投资意愿和信心并没随之爆棚，同比增速也仅为6.9%，仍处于底部状态。  

短期来看，造成开发投资额增速放缓原因有二：  

一是整体库存高企的情况并没有如期改观，2016年全国销售面积和金额双双创新高，同比分别增长22.5%和34.8%，但反观库存水平，到2016年末，全国商品房待售面积约6.95亿平方米，较上年末仅减少2314万平方米，整体减少3.2%，其中，住宅待售面积下降11%，而CRIC统计的全国70个重点城市商品住宅存量却较2014年12月最高点下降了37%，这与销售增速基本一致，两厢结合来看，去库存只是消化了一二线和部分三四线城市的库存，绝大多数三四线库存水平依然高企，不甚景气的销售前景必然对增加投资产生负面影响；  

二是在近年来全国一盘棋、全力去库存，各地土地供应大幅削减，自2013年以来，土地成交面积已连续三年下滑，土地购置面积和新开工面积连年下滑，不仅直接拖累开发投资额增速下降，也拉低新开工带来的其他上下游固定资产投资额减小。而从2016年四季度起，国家在供给、需求端分别加力紧缩调控，通过限贷、限购、严查资金等方式加强对市场监管，强化房地产企业资金来源渠道监管，严控资金大规模涌入房地产市场，使得开发企业收缩投资转而以“现金为王”。  

从长期来看，经过连续多年的高速增长，房地产开发投资额基数已然非常庞大，想要继续持续高速扩张显然不符合经济发展的客观规律。投资增速降低，意味着房地产从高速发展阶段进入到接近波峰的平缓发展阶段。  

3、销售规模恐已触及天花板，未来规模逐年下滑、增速面临负增长  

2016年初政策刺激下，房地产市场热度一路升温，一线城市及热点二线城市量价齐升，“实业不如炒房”、“恐慌性购房”情绪一度蔓延，导致成交规模飙升，三、四季度热点城市陆续出台收紧类政策，成交量在政策的压制下有所回落，但需求和资金开始往环一线周边的三四线城市外溢，使得全年成交规模创下新高。

随着房地产业成交规模逐年上升，已建成并交付使用的存量商品房规模也不断扩大，在规模基数逐渐增大的情况下，维持高速增长便更成为一件难事，2016年全国商品房销售面积和金额增速分别达到22.50%和34.80%，为2010年以后增速最高年份，年度商品房销售面积和销售金额更是分别达到15.73亿平方米和11.76万亿元，这将在短期内成为难以打破的行业规模“天花板”，已然成为市场各方的共识。