中国房地产市场格局新变化及发展趋势研究（完整版）

如果将二手住房市场与新建商品住宅市场做对比，可以发现：  

一方面，二手房市场行情变化与新房走势基本吻合，但二手房市场对政策和行情变化更敏感。从2015年至2016年四季度，二手住宅交易量始终稳步保持上升，随着紧缩调控接踵而至且不断升级，二手住宅交易量随之快速下滑，甚至部分城市二手房出现小幅降价的现象。  

另一方面，新房与二手住宅市场此消彼长的关系也在2016年四季度以来，尤其是2017年一季度得以充分展现，受到新房供应持续不济影响，大量刚需转战二手住宅市场，重点城市的二手住宅成交量同比增幅普遍高于新房同比增幅。在成交火热的情况下也带动了二手房价格的上升，国家统计局数据显示，今年一季度70个大中城市二手房价格持续处于上涨状态，二手住宅价格环比涨幅逐月涨幅扩大且普遍高于新房涨幅。  

2、部分一二线城市率先进入存量时代，供给充足与现房优势助力后续发展  

一般来说，衡量城市房地产市场发展阶段时，会将城市二手房与一手房成交量之比是否大于1作为重要衡量指标。结合中国房地产市场实际情况看，一线城市中的北京、上海和深圳一、二手住宅成交持续倒挂，且在不断扩大。其中上海、北京二手房与一手房比值达到2以上，深圳也接近1.6，表明房地产市场进入二手房存量交易为主的内循环阶段；二三线城市中的苏州、南京、厦门、金华等城市一、二手住宅成交量比值也已趋近1，按其自身发展速度，这些城市也将很快进入二手房交易为主的存量市场。另外如天津、广州、无锡、东莞等城市二手房市场正处在快速发展阶段。  

长远来看，在一手房成交量冲顶后回落过程中，二手房成交量逐渐攀升，最终超越一手房成交成为市场的主导是必然趋势。未来，在城市开发用地匮乏、人口增长受阻情况下，新房供应量必将大幅萎缩，而二手房供给充足且量大。另外，二手房通常都有很健全的配套设施以及良好的交通环境，且有现房优势。这些都将推动二手住房市场的蓬勃发展并将成为主流。 

（六）  

从满足居住需求到追求更高品质  

改善需求持续释放  

随着消费升级时代来临，居民住房消费需求正在迎来新一轮升级换代，房地产市场也告别粗放式发展，步入精细化发展阶段，集中表现在以下两点：  

1、住房消费需求不断升级，定制化装修、科技住宅成新宠  

1）迎合消费者个性化居住需求，定制化装修全方位演绎“定制生活”。目前，精装修市场依旧存在着不少问题，主要在于精装修户型千篇一律，难以匹配消费者个性化住房需求；一旦消费者对于装修布局、品质不满意，后期升级改造困难等。为了迎合市民个性化居住需求，以景瑞、绿地为代表部分创新型企业，积极打造定制化装修方案，开启私人定制生活。譬如，绿地“百年宅“产品主动迎合购房者个性化居住需求，提供多种精装修方案供客户选购，甚至在购房者入住后，随着年龄阶段、家庭成员、生活习惯等方面特征的变迁，可以随时调整项目整体布局，以便适应购房者不同生命周期的居住需求。  

2）健康消费需求持续升级，绿色、科技地产发展突飞猛进。受制于空气质量低下，城市雾霾问题愈发严重，健康消费日益成为市民日常关注的热点话题。近年来，购房者在购买力充足的前提下，普遍愿意为绿色住宅产品支付更高溢价，绿色、科技地产发展突飞猛进。企业也顺势而为大力发展绿色、科技地产，尤以郎诗、金茂和当代为代表。譬如，当代置业重点开发科技住宅，已形成MOMA产品线，应用十大科技系统，打造恒温、恒湿、恒氧、恒静的居住环境，隔绝外部环境对人体的影响。目前，当代MOMA已在北京、苏州、南昌等多个城市落地，不仅取得了优异的销售业绩，而且收获了良好的市场口碑及品牌效应。  

2、三房、四房户型持续热销，市场正以改善需求为主导  

改善需求持续释放，成为新增购房需求的主要力量。2012-2016年，重点监测城市90-120平方米、120-140平方米三房、四房户型成交持续向好，占比稳步提升，90-120平方米户型占比增长最为迅速，相较于2012年增加3.7个百分点；70平方米以下、70-90平方米纯刚需户型占比直线回落，分别减少1.7个百分点和2.9个百分点。  

究其原因主要有以下两点：其一，随着城镇居民人均居住面积升至较高水平，叠加居民收入水平稳步提高，房地产市场由前期的“有房住”向“住好房”阶段过渡，中高端改善性需求渐成房地产市场最为重要的置业群体；其二，“二孩”政策正式落地后，各线城市“二孩”家庭开启一波换房热潮，卖一套再买一套，大户型置换小户型，住房需求不断升级。  

有鉴于此，我们认为改善需求推动房地产市场进入新一轮的上升周期，房地产行业需求正在由初次置业的刚需转变为住的更多的改善需求，对产品也有更高要求，进入由量到质的升级时代。  

与此同时，改善需求时代也意味着需求规模总量缩减、需求释放周期相对较长且会比较平稳，这都是不同于以刚需为主购房需求的显著特征，没有了刚需的迫切性和对产品的宽容度，这都会促使未来阶段房地产市场走向另一种路径的发展方向。