中国房地产市场格局新变化及发展趋势研究（完整版）

（三）  

“新一线”城市崛起，市场集中度上升  

增量空间仅存结构性机会化  

一城一景、热点分化将是未来房地产行业永远主题。这一趋势早在数年前出现、在近两年地位确立并不断得到强化。随着城市调控进一步升级，以及大中城市人口控制目标的落地，未来一线城市市场更多在于“稳量提质”，以产品创新引领市场发展，而传统的数量规模更多聚集在二线城市及“环一线”的三、四线城市，行业增量机会将更多出现在这些“热点城市”。  

1、城市份额集中度持续上升，四大“6000亿元城市群”独领风骚  

2016年很多城市商品房成交面积和金额都双双创新高，这也使商品房成交面积和成交金额TOP10城市市场集中度占比分别为20%和32%，可以说中国房地产市场这个“大蛋糕“几乎三分之一集中到这10个城市当中。   

从过往六年行业发展进程来看，城市市场“强者恒强”的格局一直持续并在2015年以来更加强化凸显，不论是成交面积还是成交金额，集中度都在持续上升，并且在金额指标上表现的尤为显著。2015年以来，随着一、二线城市房价的快速上升，TOP10城市成交金额的全国市场份额比重也出现了“跳跃式”增长，较上年高出6.3个百分点，而此前的四年间仅小幅提升了1.8各百分点。2016年成交金额TOP10城市的全国市场份额接近1/3，远高于成交面积TOP10城市的全国份额。  

这其中作为行业风向标，北、上、广、深等四大一线城市市场备受各方关注，持续引领行业发展，行政调控落实力度也最大、政策均是史上最严。在供应持续低位背景下，一线城市成交面积规模甚至不如部分二、三线城市，但并没有强劲的房价上涨动力戛然而止。尤其是高端项目的热销，这也从侧面佐证了高收入群体在一线城市的置业需求非常旺盛，一线城市作为资产配置的首选区域。在这种情况下，也使得仅占全国商品房成交面积4.5%的一线城市商品房成交金额却达到了全国市场份额的15.1%。

随着超大城市控制人口、城市规模和产业升级进程加快，“环一线”的三四线城市开始普遍受益，受益于人口和资金外溢带来的新增住房需求，俨然已经形成了环北上广深四个一线城市的四大6000亿元成交金额的核心城市圈，这样一个面积和金额分别占到全国市场9%和21%的超大城市集群必将是所有市场主体不容忽视的“主战场”。

2、形成三大城市圈聚集+中西部单中心城市的新格局，长三角又执牛耳  

从2016年城市房地产市场发展情况来看，不同于过往认知和理解的“一线、二线、三四线相同城市能级发展步调基本一致”的发展观，突出的显现并形成以长三角、珠三角、京津冀三大城市圈内的核心城市（上海、深圳、北京）和圈内重点城市（南京、杭州、苏州、合肥、广州、天津）形成的市场集群，遥遥领先于国内其他区域市场。与此同时，武汉、郑州、重庆、成都、长沙等中西部区域单中心城市成交量持续高位运行，且规模增速甚至显著高于一线城市，市场发展犹有较大上升空间。  

从2016年商品住宅成交面积TOP10的城市来看，全部由二、三线城市占领，且同比去年、前年涨幅较大。一线城市无一入榜且成交面积涨幅最小，同比仅微涨3%。二线城市同比上涨26%，其中郑州、杭州、天津、长沙等同比涨幅都超45%。  

从2016年商品住宅成交价格涨幅T0P10城市来看，同样是二三线城市独领风骚，合肥、厦门、南京、无锡、杭州、上海等价格涨幅皆在30%以上。另外，“环一线“的三四线城市如大厂、昆山、东莞和珠海的房价都位居全国前列，且2016年房价涨幅都超过40%，昆山甚至高达67%。  

再从豪宅成交情况来看，2016年豪宅市场迎来井喷，但然亦主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳更是顶级豪宅聚集地。而南京、天津、厦门等多市豪宅成交也显著放量，同比涨幅超200%。  

以此来看，无论是规模、增速和还是房价及其涨幅，以长三角城市圈为首的三大城市圈和沿长江中游的几大中心城市的市场格局已经形成并会不断得以强化，已经具备了代表行业未来的腔调。  

3、“永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市  

受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的第一梯队。  

随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。