高库存倒逼房企换挡 “大数据”造就下一个地产明星

    供应过剩已成为整个房地产行业最严峻的问题，或许提升房企的大数据能力将有助于改善这种状态。

  万科总裁郁亮在评论网传毛大庆的讲话时提出一个观点：从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产客户，需求和以前都会有很大的区别，原有存量的不动产难以满足他们的需求。

  深度挖掘客户的需求信息，根据需求确定拿地、设计、营造、定价的方案，最大程度确保利润率和投资安全，已经成为地产熊市中房企最为稀缺的能力，用一个时髦的名词来讲就是“地产大数据”。

  对投资者来说，在楼市供应过剩的大环境下，大数据能力可能成为评判一家企业发行股票、信托、企业债、私募等投资产品风险大小的核心指标之一。谁拥有这样的能力，谁就将成为地产股的明星。

   “希望借助"大数据"，在拿地前锁定客户的需求，加快销售节奏，实现销售目标。”几个月前，一家龙头房企的负责人曾誓言要在今年发展出一套大数据的应用系统，更为迅速地赶超前面的竞争对手。

  然而，日前上述负责人坦言，正为高库存焦头烂额，并没有足够的精力去发展上述系统，其感慨：如果在市场调整期到来之前就做好大数据的研究和应用，也许整个行业眼下不会如此“头疼”。

  记者调查发现，大数据能力正成为影响开发商盈利能力和偿债能力的新关键点。那些拥有大数据能力的开发商未来可能躲过地产熊市的浩劫，以相对好的盈利指标提供给投资者更好的回报。

  拍脑袋拿地现象仍存在

  事实上，上述房企的大数据能力已经领先行业。去年，该企业花费了1亿多元建立实时信息决策系统，以了解每个项目每天的销售、利润和工程进度。即使如此，这家企业依然有项目出现滞销。该企业在上海开发的一个中高端项目，近大半年时间里只卖掉了总房源的不到30%。

  那些没有建立类似信息系统的企业，表现更为糟糕。明源房地产研究院案例显示，沿海某房企近来对可售资源进行大盘点发现：部分城市的销售计划和生 产计划基本脱节，根据项目的关键节点完成情况，部分项目根本无货可卖，更遑论完成销售目标；部分城市项目多年来的总积压货值居然超过60多万平方米，其中 库存超过3年的存货高达19%，高端住宅如独立别墅等占比高达70%，按其近三年的平均净资产收益率来看，损失的利润超过10亿元。

  上述房企每次汇报的运营数据滞后、错漏更是明显，例如天津公司汇报说某项目存货面积有6000平方米，但现场盘点结果是1.4万平方米。

  无独有偶，《每日经济新闻》此前报道的上海金地天境项目也存在类似问题。网上房地产显示，2011年6月以来，该项目累计供应超过14万平方 米，但只销售了3.2万平方米。在此情况下，公司依旧在增加新的供应。年报显示，金地上述项目在去年又新增开工3.2万平方米，金地自己统计可销售的新房 房源面积已经超20万平方米。

  缺乏“大数据”的能力，不仅降低了企业资金利用的效益，而且大大增加了其偿债压力。值得注意的是，很多开发商并没有意识到大数据的重要性。

  一家大型房企的投资部投资经理承认，部分区域的地块确实存在亏钱风险，但他认为，从公司整体层面，可以用盈利的项目去弥补其他项目的亏损。