高库存倒逼房企换挡 “大数据”造就下一个地产明星

  上述投资经理表示，其所在房企在决定土地购买投资前，会采集地块所处城市的人口、经济、收入等宏观数据，但不会详细调查项目所在区域的零售金 额、业态分布、家庭人口结构、居民金融资产、日常消费开支、支撑就业主要行业等具体数据。这使公司在做决策时，仍然有碰运气的成分。如果运气好，他们买到 地就能立即开发，并为公司带来很好的收益；如果运气不好，所购买的地块就可能会面临长期闲置、无法开发的窘境。

  上海融创绿城投资控股有限公司一位高管认为，尽管目前房地产行业的数据收集和研究工作要比过去细致、严谨很多，但拍脑袋拿地的现象依然存在。

  中国银行证券研究部执行总经理赵强也认为，目前房地产行业的数据研究能力严重不力，导致了开发商在那些已经出现库存积压的城市继续大量拿地，并最终给整个企业的经营带来极大的风险。

  难以实现的数据收集平台

  亿翰智库上海房地产研究中心副主任张化东介绍说，去年开始就有房地产企业在思考如何建立大数据管理。很多大型地产公司都曾在企业内部进行过大数据研究的有关讨论，商量如何在拿地之前就对未来市场的需求、供给有精确的预测，最大限度地降低投资和开发的风险。

  不过，他坦言，截至目前开发商的这些探索还没有实质性的进展。其中最主要的问题是开发商没有能力获得房地产之外的数据。这些数据包括来自于金融 系统的家庭月收入、存款及还款信息，以及来自于零售商业、服务业的个人消费开支结构信息，而这些信息恰恰对于预测区域市场的后续需求和购买者的偏好有很大 的帮助。

  相比之下，开发商虽然能通过房地产中介了解到区域历史成交数据，但要依靠这些历史数据来预测未来的市场需求和价格曲线却非常困难。

  “90后的客户消费偏好、消费能力，都和之前有很大的差别。如果沿用原来的成交数据，去了解区域市场的需求，肯定会有很大的偏差”。张化东说。

  泰禾集团上海公司总经理沈宇嵩也持类似的看法。他说，开发商需要很多数据，是房地产中介机构无法提供的。目前数据最全的机构，也只能解决房企50%的数据需要，剩余的数据需要靠开发商自己想办法。

  沈宇嵩表示，因此非常希望有社会机构能设计、开发一款面向消费者的智能手机应用，利用软件对不同消费者的购房需求、生活习惯包括购买力等数据进行充分研究，并用这些数据为拿地做决策。

  事实上，目前也有机构试图通过各种平台收集数据，并为开发商提供服务。克而瑞信息集团研究总经理孟音就表示，目前整个大易居体系利用免费的“400”电话来了解购房者的购买偏好和购房预算。

  然而，利用这些方法获得的数据，却有很大的局限性。它仅仅反映最近半年甚至更短时间的市场需求，并不能预测未来两到三年的市场趋势。而房企一般 拿地、开发等的决策，需要考虑到三年后的市场。另一方面，上述数据只能反映购房者的个人需求，对他们的购买能力、金融资产状况、职业稳定性却缺乏足够的了 解。

  房地产大数据系统的开发难度，还不仅限于此。目前，克而瑞、中原地产、平安好房网等机构都能提供开发商所需要的大数据中的一部分。克而瑞能提供 全国大部分城市的销售数据以及客户需求信息，中原地产能提供二手房成交、租赁的一系列数据，平安好房网则拥有潜在客户个人金融资产、月收入、家庭结构和健 康状况等方面的数据。这些数据全部收集起来，才能够完成房地产企业所需要的大数据平台。