高库存倒逼房企换挡 “大数据”造就下一个地产明星

  提高拿地精确度仍然很难

  事实上，万科的大数据应用，从拿地前就已经开始。此前网传的毛大庆讲话，不仅引用大量数据证明目前房地产行业去库存化面临巨大压力，同时在土地市场，除了一线城市外大多数城市土地成交已经进入下行通道。

    在“供过于求”的大环境下，记者了解到，万科也在尝试利用大数据分析方法，通过区域购房人群特征分析、竞争楼盘的优劣势、配建商业的辐射范围、户型配比合适率、竞争房企的价格底线等计算方法详细考量地块的最终价值，提高拿地精确度。

  据悉，万科早期的土地数据主要是来自于第三方的机构，随着国内地价的不断攀升，公司逐步建立起市场调研与数据收集决策系统。以北京房山为例，一位接近万科的业内人士向记者表示，早在2009年业界并未看好房山楼市的情况下，万科就通过大数据调研发现了其中的投资机会。

  上述人士透露，万科在房山布局拿地决策之前，曾经通过联合中国移动、联通、电信三大手机运营商，在同一时间点检测北京在网使用人数的数据，来判 断北京地区的实际人口规模，以此结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据，进行市场和区域预判，并最终判断 房山作为当时的“价值洼地”将拥有巨大的购房群体支持。

  正是基于大数据调研的充分准备，在当时大多数房企并不看好的情况下，万科于2009年9月在房山区连夺长阳起步区5号地块与长阳起步区1号地 块，楼面地价分别为5726元/平方米与6443元/平方米，后者所建项目中粮万科长阳半岛于2010年6月正式开售，销售均价为13500元/平方米。 根据网易房产数据中心统计显示，中粮万科长阳半岛最近半年的网签均价上涨至17582元，成为房山区主要的刚需大盘之一。

     但不可否认，目前借助“大数据”拿地，仍然存在诸多障碍，也无法彻底规避风险。上述人士就坦言，一方面，由于房地产为非标准化产品，有效数据的 采集存在相当困难，加上地块从挂牌到拍卖有时间限制，这对于调研结果的准确度必然会造成影响；另一方面，房地产市场受到政策、金融等不可控因素的干扰也很 大，如果市场波动剧烈，需求大幅萎缩会导致区域迅速变为供应过剩，通过有限的数据分析难以防范类似的市场风险。

   企业样本

  融绿大数据团队：销售冠军的秘密武器

  “把地拿对，把项目做好。”这是融创中国董事长孙宏斌最有名的口头禅。每次新闻发布会，当记者询问融创业绩高增长背后的秘密时，他总是用这两句话回应记者。

  只有融创内部的团队才知道，这并非敷衍之辞。融创和绿城的合资公司—上海融创绿城有限公司相关人士告诉记者，融绿有一个10人规模的大数据研究分析团队，参与从拿地、开发到销售的全过程。这样全面的信息收集工作，可以说是领先于业内的。

  融创在全行业拿地最挑剔，正是因为数据研究得深入、具体。据融创中国副总裁李绍忠介绍，融创在去年整整看了342幅地，最终只拿了19个项目，平均每看18个项目，才会拿1块地。融绿相关人士透露，融绿挑选土地的苛刻程度也是一样的。