阳光城朱荣斌：千亿之后心里更淡定 2019年从容多了

我们30个区域各自成长、发展的阶段差异很大，有的老区域有十几年了，新区域刚刚成立，不管是团队还是经营规模都有很大的差异，必须实行分级、差异化的管理。基于这个目的，我们就将区域分成了成熟区域、发展区域和新区域。

新区域有十几个，根据区域自身的情况，我们选了7个目前贡献度不是很大的区域，这些区域不会被当成重点，但最需要扶持，所以我提议得到了董事会的认可，成立了新区域管理中心。这个部门，就是当好辅导员、教练员，也加强对区域的监控，让新区域的发展成长更加顺利。

第二个问题是我们对高管团队未来的人才战略，这一两年时间，我们的团队受到了大家的关注，阳光城过去以引援为主，慢慢的我们会从公司内部挖掘人才。在去年开始，我们在引援方面就加大了脚步，我们引入的宇波总非常优秀，他是今年唯一一个空降的高管，但估计未来空降的高管不会太多。

第三个问题是关于今年的规模，我们制定的目标是1800亿，我们没有特别在意目标，因为我们是弹性供货。

今年没有把供货看得特别重，这是阳光城的特点，一切围绕市场，跟着市场，顺应市场，还是看市场的情况。我们的优势就是会很及时、很敏锐地捕捉这些窗口机会，像去年11月、12月短短两个月，在一二线城市招拍挂上有出现小小的窗口，报一个底价就可以摘牌。

现场提问：旭辉、新城提到未来拿地的目标主要集中在一二线城市，未来一二线的竞争会更加激烈，成本会上升，在这方面如何考虑？

朱荣斌：进入一二线市场是大家的共识，随着地产企业这些年的积累和发展，有实力的公司越来越多，所以未来市场的竞争一定很激烈的。从这几天我们参与成都、宁波的几场拍卖就能看出来，只要市场有一点回暖的迹象，地产公司的行动速度就非常快，竞争非常激烈。

阳光城有自己的玩法，在去年大家都不看好的时候，我们频频出手，拿了很多地，1月份我们还底价拿了北京的地，这在今天就不敢想象了。现在这个时候大家抢得那么热，我们报名的兴趣都不高。

其实我们已经做了很多的准备，手上握了大量的经过公司评审通过的资源，大家不用担心。

我们在并购方面有优势，不出意外的话，最近我们会有一些比较大的动作，说不定很快就会给大家带来惊喜。

现场提问：2018年阳光城的业绩有一个非常大幅度的增长，主要贡献的城市和区域是哪些？在拿地上，2019年会是比较好的年份吗？并购和收购一直是阳光城土地储备的特色，今年会继续强化这种方式吗？现在在一线城市新土地是比较少的，主要是靠旧城改造，阳光城有没有这方面的计划？

朱荣斌：在去年销售上，浙江、陕西、福建的贡献比较大的，都超过了200亿的，广州也是我们贡献比较大的区域。广州的丽景湾是销冠项目，全国签约面积最大的单盘是我们陕西的西咸壹号。

土地是地产公司生存的基本，没有土地就没未来，土储的规模就是未来发展的基础，所以土地工作是我们头等工作。但土地投资是一个大学问，非常复杂，需要时间、节奏各方面踩准。如果在去年上半年拿地，在现在的限价环境下，就很苦恼，拿错了地都是包袱，所以不是越多越好。

我们理解是，如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上高的融资成本，房价如果不维持高增长，土储越多不见得是好事，可能是包袱。并购确实是阳光城的长处，这个优势我们不会削弱，还会加强。

另外， 一线城市确实比较难拿地，像广州的三旧改造，我们做了很多，只是三旧改造的周期很长，不确定性非常多，我们做完再给大家汇报。

现场提问：吴总刚才提到三年降低资产负债率的目标，在降净负债方面有哪些具体的措施？刚才也提到如果定增放开的话，可能会考虑引入战投，引战投方面公司有什么样的要求或者是期望？朱总提到1月份开始的有效供货，说以销定产控库存，以销定产有没有什么比例？在各个区域是不是都适合？另外控制库存有哪些措施？

吴建斌：三年的降负债率有下面几个措施。第一，加快在手项目的开发结转和结算，相信我们2019、2020年有机会年度结算额达到上千亿，这样利润额和净资产都会大幅提升。

第二是通过股权融资，当然更希望能定增。我们在引战方面，董事局有非常明确的指示，一方面是能帮助我们，带来协同效应的，比如说保险公司、大型企业集团，或在管理、资金方面有优势的，都可以作为我们的战略投资者。在这方面我们有很多的方向，现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。

其实我们在2017年向相关部门申请了70亿元的定增，但是最后因为各种原因没有批，相信今年市场上有这样的机会，我们会继续向相关部门申请。如果说定增的问题能妥善的解决，净负债率的水平就会降下来。