阳光城朱荣斌：千亿之后心里更淡定 2019年从容多了

在房地产市场的凄风苦雨中，阳光城晒出了一份“艳丽”的业绩单：2018年阳光城实现营业收入565亿元，同比增长70%，净利润39亿元，同比增长75%；归属上市公司股东净利润30亿元，同比增长46%。

作为新管理层入职后第一个完整财年，阳光城特地将2018年报表提前了近一个月发布。

3月14日，阳光城集团股份有限公司在上海举行业绩发布会，公司执行董事长朱荣斌、执行副总裁吴建斌等一众管理层出席。

虽然过去一年对房企而言大多是艰难一年，但在新管理层的带领下，阳光城还是顺利进入了千亿阵营。

业绩会现场，朱荣斌依旧意气风发，介绍阳光城过去一年业绩表现的同时，更极力分享他在管理和经营上的新想法。

年报显示，2018年阳光城全年最终实现全口径销售金额1628亿元，权益销售金额1183亿元。期内实现结算营业收入565亿元，同比增长70.28%，合并报表利润39亿元，同比增长75.3%，合并归属于上市公司股东的净利润30.18亿元，同比增长46.36%。

虽然各方面指标都有增长，但横向来看，2018年阳光城的净利润率仅达到6.9%，与去年预期的8%仍有小小差距。

对此，朱荣斌坦言：“我们过去的基础确实比较差，而2018年结转的项目多数还是2016年之前销售的，那时的售价、项目的盈利能力比较差，净利润率确实是没有达到我们的预期。”

对于2019年，朱荣斌也提出目标：“全口径销售指标是1800亿元，营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准。”

显然，与2018年1628亿的销售额相比，2019年1800亿的销售目标对阳光城而言是颇为谨慎的，同比增长仅为10.56%。

不过在朱荣斌看来：“规模到了1000多亿以后，我们不会唯规模论，应该说现在我们的心里更淡定了。”

另一方面，他指出：“今年阳光城没有把供货看得特别重，而是强调跟随市场弹性供货，但我们的优势就是可以很敏锐地捕捉窗口机会，所以在供货规模的做了底线管理的同时，我们也有准备，只要有机会，我们说飞就能飞起来。”

“现在大量的地等着资金到位”

“双斌”加盟后的阳光城并非没有规模野望，不过在2018年市场下行的大环境下确实受到了一定掣肘，反映在数据上则是拿地收缩与土储增量不明显。

据媒体了解，2018年初，朱荣斌曾提出的买地预算为800亿元，占年度销售额的50%-60%左右，但最终只完成了权益地价306亿元，合计补充土地储备面积约1333万平方米，对应的新增货值在1700亿元左右。

截止到2018年末，阳光城拥有土地储备总计4418万平米，预计货值5491亿元，其中一二线的土储面积占比76.87%，用货值来测算，一二线的比例是85.8%，公司整体的土地成本是每平米楼面价4339元，销售均价则在12900元每平方米左右。

对于一家年销售近2000亿规模的房企而言，这样的土地储备显然并不算多。

对此，朱荣斌解释称：“确实去年下半年因为市场的下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标，加上2018年的出货消耗比较大，导致年底的土储较年初基本没有变化。”

但他同时表示，在形势敏感的情况下，阳光城把安全运营放在比较高的位置，“如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上融资成本又这么高，房价不维持高增长的话，土储大了不见得是好事。”

至于今年的拿地计划，掌管财务的吴建斌则透露：“我们管理以收定支是有量化指标的，原则上拿地会按照销售回款55%的比例进行，这是从财务预算上也是这样安排的。”不过具体还是会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

拿地布局上，阳光城则表示会收缩到一二线为主的城市投资，适当地关注一些经济比较发达、规模比较大的、人口吸附力强的城市。

“进入一二线市场是大家的共识，所以大家现在都在去一二线，竞争也变得激烈，但阳光城还是有自己的玩法，比如在去年大家都不看好的时候，我们就频频出手。”朱荣斌补充道。

他进一步透露，事实上现在大量的地都在等着资金到位。不出意外的话，最近我们会有一些比较大的动作。

融资成本和负债率要继续下降

在充满不确定性的环境面前，朱荣斌一再强调“安全”的重要性，而这一切还需有赖于老搭档吴建斌对财务的管控。

数据显示，2018年，阳光城扣除预收帐款的资产负债率为60.84%，同比减少6个百分点，有息负债率42.75%，同比减少10%，净负债率182.22%，同比减少70%。

与此同时，在平均回款率达到80.05%的历史最高水平下，阳光城的经营性现金流净额连续两年回正，2018年则达到218亿元，同比增长147.55%，帐面货币资金378亿元，占总资产的14.36%。

值得一提的是，随着国家整体金融环境趋紧，阳光城2018年平均融资成本则提高到7.9%。

吴建斌对此并不讳言，中海出身的他显然不满意近8%的融资成本：“这个结果是非常不好的，但是在去年这个特殊的环境下，我觉得是一种应对的措施。但从公司长远发展来看，这样的成本应该是接受不了的，将来融资成本一定是要下降的。”

如何降低融资成本？吴建斌指出，一方面是提高内地和香港的评级，另一方面市场环境宽裕也有利于降低融资成本。

据媒体了解，目前阳光城在内地的评级是AA+，境外评级为B，吴建斌希望经过今年上半年的努力之后，争取获得境内AAA+；境外评级提升到BB。

此外，他指出，今年前两个月融资形势比去年明显好很多，一个是市场上的资金充裕了，融资成本明显下降，所以相信今年最终融资成本会降到7.5%之内。

关于净负债率，吴建斌去年就提出希望通过三年的时间，把阳光城的净负债率降低在100%之内。其中，2019年争取回到150%，2020年净负债率就可以降到100%之内。

为此，吴建斌则期待国家对定增的开放：“2017年我们向相关部门申请了70亿元的定增，但没有获批，如果今年市场上有这样的机会，我们还会继续申请。如果定增的问题能解决，我们的净负债率水平就会迅速降下来。”

虽然形势充满诸多不确定，但吴建斌仍旧颇为乐观：“我们对2019年还是比较期待的，因为市场在好转，我们在开工面积、销售方面是有期待的。”

以下为阳光城集团股份有公司2018年全年业绩会现场问答实录：

现场提问：阳光城2018年净利润是39亿，相对560亿的营收来说还是比较少，净利润率大概6.9%，与去年相若。去年说净利的要求是8%，为什么没有达到？去年拿地比较少，会不会对未来一两年的规模发展产生影响？

朱荣斌：6.9%的净利润率确实比较低，没达到预期，主要是因为过去基础比较差。2018年结转的项目，多数是2016年之前销售的，当时售价、项目的盈利能力比较差。

土地投资方面，我们去年计划完成3000亿货值，其实储备了大量的地，现在也等着资金到位。但去年下半年由于市场下行，我们大大收缩了投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标。因为如果去年买多了就是包袱，这方面希望大家理解。

其实，去年年底我们也开始出手拿地了，但因为去年消化比较大，年初有5900亿土储，年底大概是5400多亿。土储的变化小有两个原因，一个是出货比较大，有1600多亿的销售，第二是我们把土储的项目重新进行了梳理，所有的价格还原到今天的市场价格，而且是用销售面积算，5400多亿是非常精准的数字。

现场提问：关于今年拿地的计划是怎样的？去年融资成本有所提高，今年对融资成本有什么样的计划？今年负债率的目标是希望控制在什么样的水平？

徐爱国：拿地方面，今年应该还会坚持稳健、精准投资的战略不变，今年的投资规模原则上会按照我们销售回款55%的比例，这是行业正常的比例。具体我们会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

今年如果按照这个比例算，买地金额大概会在800亿。我们会主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市，对三四线城市我们会保持适度地关注。

整体会按照既定的战略做适时调整，但总体是在保证公司安全稳健的前提下，根据财务情况的变动做适时的调整。

吴建斌：我稍微补充两句，因为我们管理以收定支是有量化指标的，基本上是按照预测的现金总额50%到55%拿地，2018年是这样一个水平，2019年从财务预算上也是这样安排的。

融资成本的话，2018年下半年融资成本飙升，无论是内地融资，还是境外融资，成本都在提升，所以导致去年全年的平均融资成本将近8%，这个结果并不好，但这是在去年特殊环境下的一种应对措施。

从公司长远发展来看，这样的成本应该是接受不了的，所以我们未来的融资成本一定要下降。

有两个方法，一个方法是提高内地跟香港的评级，评级提高了，融资成本自然会下降。现在，我们在内地的评级是AA+，希望经过今年上半年的努力之后，获得AAA+，在境外我们的评级是B，希望跟投资机构沟通，评级变成BB。

第二方面，今年前两个月我们的融资形势比去年明显好很多，一个是市场上的资金充裕，融资成本明显下降，所以我相信今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。

关于负债率，我们一直是非常重视负债率管理。在去年艰难的情况下，各种负债率指标都朝正向的方面发展。我们希望通过三年的时间，把净负债率降低在100%之内，2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点，今年争取回到150%，希望在2020年我们的净负债率可以降到100%之内。

另外是有息负债率，2018年总的有息负债是1100亿，跟2017年保持了一致的水平，稍微有所改善，我们希望2019年有息负债总额基本跟2018年保持相当的水平。

我们对2019年还是比较期待的，因为市场在好转，我们在开工面积、销售方面是有期待的，在这种有期待的情况下，如果能够保持一个合理的、与去年相等的有息负债，对我们还是有利的。

现场提问：朱总和吴总都是从碧桂园出来的，想请两位谈谈发展过程中如何避免高周转模式出现的一些问题？

吴建斌：今天在台上的管理层，有一半来自中海。

如何做好高周转，2017年，我跟荣斌总加盟阳光城之后，荣斌总提的理念很清晰，“规模上台阶、品质树标杆”双轮驱动。在2018年我们按照这样做，2019年也会这样做，高周转和品质是双轮驱动的。

也就是说，我们在高周转的同时，一定会在安全、品质、发展质量方面下工夫。2018年，我们在这方面采取了非常多的举措，相信2019年会在2018年的基础上做得更好。

50强都做得很好，都可以成为我们学习的标杆，我们努力学习他们好的方面，不一定学习碧桂园，只要是好的地方我们都可以学习。

朱荣斌：碧桂园、万科、中海、龙湖都是我们学习的榜样，高周转是我们地产企业都追求的一个共同目标，碧桂园是这方面的楷模。

我们的产品主要集中在一二线城市，一二线城市项目开发的速度是比三四线城市要慢的，阳光城在基础相对比较薄弱的情况下也实现了几个月高周转，这是我很自豪的一件事情。

我跟建斌总在碧桂园工作了很长时间，碧桂园的工作经验对我们有一定帮助。但是，我们台上的这几位，有三位是阳光城的老臣子，其余4位是在中海有十几年到二十几年工作经历的同事，阳光城是一家多元化集众长于一身的公司。

如果简单把两家公司的治理搬到阳光城，都是不准确的，我们的战略体系是非常阳光城的一个战略。我们要把阳光城的团队建设成一个很有自身特色、有自己基因的团队。

现场提问：在投资方面，PPT里说帐面资金有近300亿，占总资产15%，管理层如何看待这个数字？是否意味着这个数字到今年年底还是保持这样，是否拿地等方面不会完全放开？

朱荣斌：刚才说帐上还有300多亿。确实，去年我们在买地方面额外谨慎，如果买地多的话，不应该有这么多钱。

从这点也可以看出，我们团队把安全运营放在了比较高的位置，活得久才会活得好。我们这方面还是足够小心谨慎，如果市场好，我们就会花比较多钱。

现场提问：世茂前助理总裁胡雨波也加入了阳光城，分管新区域管理中心，请问新区域管理中心的定位是什么？阳光城有一支强大的高管团队，能否跟我们介绍一下未来的人才战略？2019年的预期规模达到多少？

朱荣斌：掌声欢迎一下胡雨波，他确实到公司来上班了。雨波总分管的新区域管理中心是阳光城的特点，这个新区域管理中心是我亲自倡导提议成立的。

我们30个区域各自成长、发展的阶段差异很大，有的老区域有十几年了，新区域刚刚成立，不管是团队还是经营规模都有很大的差异，必须实行分级、差异化的管理。基于这个目的，我们就将区域分成了成熟区域、发展区域和新区域。

新区域有十几个，根据区域自身的情况，我们选了7个目前贡献度不是很大的区域，这些区域不会被当成重点，但最需要扶持，所以我提议得到了董事会的认可，成立了新区域管理中心。这个部门，就是当好辅导员、教练员，也加强对区域的监控，让新区域的发展成长更加顺利。

第二个问题是我们对高管团队未来的人才战略，这一两年时间，我们的团队受到了大家的关注，阳光城过去以引援为主，慢慢的我们会从公司内部挖掘人才。在去年开始，我们在引援方面就加大了脚步，我们引入的宇波总非常优秀，他是今年唯一一个空降的高管，但估计未来空降的高管不会太多。

第三个问题是关于今年的规模，我们制定的目标是1800亿，我们没有特别在意目标，因为我们是弹性供货。

今年没有把供货看得特别重，这是阳光城的特点，一切围绕市场，跟着市场，顺应市场，还是看市场的情况。我们的优势就是会很及时、很敏锐地捕捉这些窗口机会，像去年11月、12月短短两个月，在一二线城市招拍挂上有出现小小的窗口，报一个底价就可以摘牌。

现场提问：旭辉、新城提到未来拿地的目标主要集中在一二线城市，未来一二线的竞争会更加激烈，成本会上升，在这方面如何考虑？

朱荣斌：进入一二线市场是大家的共识，随着地产企业这些年的积累和发展，有实力的公司越来越多，所以未来市场的竞争一定很激烈的。从这几天我们参与成都、宁波的几场拍卖就能看出来，只要市场有一点回暖的迹象，地产公司的行动速度就非常快，竞争非常激烈。

阳光城有自己的玩法，在去年大家都不看好的时候，我们频频出手，拿了很多地，1月份我们还底价拿了北京的地，这在今天就不敢想象了。现在这个时候大家抢得那么热，我们报名的兴趣都不高。

其实我们已经做了很多的准备，手上握了大量的经过公司评审通过的资源，大家不用担心。

我们在并购方面有优势，不出意外的话，最近我们会有一些比较大的动作，说不定很快就会给大家带来惊喜。

现场提问：2018年阳光城的业绩有一个非常大幅度的增长，主要贡献的城市和区域是哪些？在拿地上，2019年会是比较好的年份吗？并购和收购一直是阳光城土地储备的特色，今年会继续强化这种方式吗？现在在一线城市新土地是比较少的，主要是靠旧城改造，阳光城有没有这方面的计划？

朱荣斌：在去年销售上，浙江、陕西、福建的贡献比较大的，都超过了200亿的，广州也是我们贡献比较大的区域。广州的丽景湾是销冠项目，全国签约面积最大的单盘是我们陕西的西咸壹号。

土地是地产公司生存的基本，没有土地就没未来，土储的规模就是未来发展的基础，所以土地工作是我们头等工作。但土地投资是一个大学问，非常复杂，需要时间、节奏各方面踩准。如果在去年上半年拿地，在现在的限价环境下，就很苦恼，拿错了地都是包袱，所以不是越多越好。

我们理解是，如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上高的融资成本，房价如果不维持高增长，土储越多不见得是好事，可能是包袱。并购确实是阳光城的长处，这个优势我们不会削弱，还会加强。

另外， 一线城市确实比较难拿地，像广州的三旧改造，我们做了很多，只是三旧改造的周期很长，不确定性非常多，我们做完再给大家汇报。

现场提问：吴总刚才提到三年降低资产负债率的目标，在降净负债方面有哪些具体的措施？刚才也提到如果定增放开的话，可能会考虑引入战投，引战投方面公司有什么样的要求或者是期望？朱总提到1月份开始的有效供货，说以销定产控库存，以销定产有没有什么比例？在各个区域是不是都适合？另外控制库存有哪些措施？

吴建斌：三年的降负债率有下面几个措施。第一，加快在手项目的开发结转和结算，相信我们2019、2020年有机会年度结算额达到上千亿，这样利润额和净资产都会大幅提升。

第二是通过股权融资，当然更希望能定增。我们在引战方面，董事局有非常明确的指示，一方面是能帮助我们，带来协同效应的，比如说保险公司、大型企业集团，或在管理、资金方面有优势的，都可以作为我们的战略投资者。在这方面我们有很多的方向，现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。

其实我们在2017年向相关部门申请了70亿元的定增，但是最后因为各种原因没有批，相信今年市场上有这样的机会，我们会继续向相关部门申请。如果说定增的问题能妥善的解决，净负债率的水平就会降下来。

朱荣斌：我们对供货的管理叫有效供货，什么叫有效供货呢？没有供货实现不了销售，但是如果供出来的货市场不受欢迎，或者是尤其是在目前现有环境下，有的货供出来价格非常低，我们也舍不得卖，所以我们的供货是要严格按照我们对去化的预测来做的。

规模到了1000多亿以后，我们不会唯规模论，应该说现在我们的心里更淡定了，我们要有效去化。

2017年，我们做得最好的是签约跟去化率都达到了78%，这是非常高的，去年降低了一点，当然也超过了70%。现在房住不炒、销售下行，很多地方都有库存的情况，所以我们还是要追求一个高去化率，所以提出了“有效供货”，不把供货作为一个强制性的指标。

（房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经、棱镜深网）