欧阳捷：新城现在不全速奔跑 未来就可能面临沉没局面

从投资回报率来看，去年开业的5个项目现在还没办法算；按照成熟的购物中心投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%的投资回报率，另外两个项目也能达到7%到8%之间。

观点地产新媒体：以后在选取项目上有没有一些调整？

欧阳捷：未来拿新项目的时候，可能要考虑两个方面：

第一个指标是人口覆盖率。除了常规指标之外，比如说经济指标、人均收入水平、城市发展成熟度、配套等，还要看人口覆盖，看这个购物中心究竟能够覆盖多少人口，而且这个人口跟你的竞品之间有没有重叠、有没有交集，这个是我们需要考虑的。

当然我们不是怕竞品，而是说这个时候竞品一定会分流人群，所以我们要把这个因素考虑进去。我们认为，一个购物中心至少要覆盖20万以上的人口，这样可才可能考虑做，这是一个重要的指标。

第二个指标是购物中心未来预期的投资回报率。购物中心一旦做了之后，我们要对它进行定位，未来引进的品牌商家是哪些，未来可能贡献的租金收入是多少，未来投资会有多少，最后折算下来投资回报率大概会有多少，投资回报率每年会有什么样的递增关系，这个逻辑关系全部算清楚后，觉得可以的就会去拿。

如果说一个购物中心去拿了之后，最后客流量上不来，覆盖人口不够，最后经营效益不能达到预期目标，或者不能够逐年递增，最后投资回报率达不到期望的目标，这个购物中心可能就要郑重考虑了，所以未来新区的购物中心可能会比较谨慎一些。

观点地产新媒体：商业这一块也在做轻资产，青浦项目做了证券化，它的投资回报率可能没有常州的好，以后常州这些项目会不会做证券化？

欧阳捷：我们觉得是有可能的，做证券化其实对于企业来讲有一个好处，可以把现金转回来，支持进一步的发展。

但这个事情是双方面的事情，首先项目要做好，投资回报率要高，别人才会有兴趣；第二，资产证券化的资本方要敢于去投，因为现在来看，资本方对三四线城市的市场其实并不了解，就像很多投资人对中国房地产市场基本上不了解是一样的。

过去几年像摩根士丹利、高盛这些海外机构一直在唱空中国房地产，从来没有对过，今年有些人认为中国房地产市场因为调控可能不好，他们反而唱多，这是一个很奇怪的现象。但是无论唱多、唱空，其实都没看清楚。我们是春江水暖鸭先知，在行业里面看得更清楚一点。

观点地产新媒体：公司在商业这一块的证券化是怎么规划的？

欧阳捷：未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，但是这个要看机缘。我相信未来资产荒的时候，大家钱没地方去了，这一块会得到大家的青睐，但是需要大家有一个认知的过程。

观点地产新媒体：只有两个品牌输出项目，发展步调会不会有点慢？

欧阳捷：我们还有很多新项目在谈，步调其实不慢，因为诸暨的项目去年8月份之后很快就落地了，青岛项目也是很快就谈成的。

今年我们已经专门成立了一个轻资产投资拓展部，就是品牌输出管理的投资拓展部，这个部门就是专门到全国去谈输出品牌管理的项目，相信今年下半年会有很多项目落地。