欧阳捷：新城现在不全速奔跑 未来就可能面临沉没局面

如果这些房企达到了50%的市场份额，这时候23强的房企就在拼命赛跑，所以我们提出一个观点：前一段时间我写了一篇文章叫《不进则没，加速奔跑，千亿房企的不二选择》，如果不进不是退的问题，你可能就沉没了。

50强以外的房企现在很多都开始想转让了，从50强退到100强，100强退到200强，再退下去可能就做不下去了，只能把它卖掉了。

连百强房企都想把自己卖掉，那小企业还玩得了吗？很多企业都玩不了。我们在2013年曾经提出来，90%的房企都将退出地产江湖。

我们认为2013年是中小房企退出房地产江湖的最好时机，现在仔细回想一下是不是这个概念？2014、2015年能退吗？但是2016年一二线城市的中小房企迎来了一次机会，不做项目了，把地转卖，这是一个非常好的机会。

所以去年一个百强房企的总裁跟我说，他跟一个小企业在谈收购，谈得差不多了，一个地王出来了，这个项目就白谈了，对方又要涨价。

后来他问我这个怎么办？我说你别管他，你加点钱赶紧拿下来，不要再谈了，你再谈下去，后面还要崩，他不信，又谈，谈得差不多好了，马上要签协议了，又一个地王出现了，对方的心态又变了，又要重新谈。

但是今年这样的机会再没有了，一二线城市的中小房企在2016年如果没有退出的话，未来不会再有这样好的机会了。

对房企来讲，我们觉得还是要加速奔跑。2015年我们提出一个品牌主张，叫做“随心奔跑”，既可以说随着心情在奔跑，也可以说随着新城在奔跑。

今年所有的大房企都在加速奔跑，20强房企的最低门槛估计要到900-1000亿。

观点地产新媒体：这样继续扩大规模，公司对利润方面有没有要求？之前王振华董事长曾经说过，跨过了500亿规模，可能更加兼顾利润方面。

欧阳捷：对，实际上我们两条线都在做，既要扩规模又要抓利润，我们一直在提出一个观点，叫“降本增效”。

降本增效有一个核心的概念：不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效率。

我们可以通过规划设计挖潜，今年在这点做得非常成功，就是对很多规划设计方案做了调整。调整之后，我们今年拿的10个项目销售货值增加了10个亿，相当于每个项目增加了差不多一个亿。

通过方案调整之后，我们又优化了产品，使得售价可以达到比拿地的时候测算的售价更高一些。这些城市本身是有需求的，它又不属于限价城市，未来就有很好的市场机会，所以利润水平能够得到一定的提升。

观点地产新媒体：公司布局区域是一二线城市为主，在这一轮调控下，您觉得销量会受影响吗？

欧阳捷：刚才我们讲战略性进入一些城市拿一些土地，但是不一定意味着我们会牺牲利润。两个方面，一方面可以通过规划设计、优化设计、增加可售货量、改善我们的利润结构；另一方面，通过降本增效来提升利润水平。

对一二线城市，长期来看都是非常好的城市。去年42个销售额超过400亿的城市，有23个城市是销售额超过1000亿的，这些城市都是一二线城市，有一部分是三四线城市，包括都市圈周边的一些城市。如果我们在这些城市站住脚跟，就等于是拿到了市场56.1%的市场份额，所以这些城市还是我们的目标城市，也是作为重点布局的城市。

未来的布局，虽然这些热点城市受到一定调控，但是成交量依然还是很大，需求也依然非常大，所以我们对未来市场并不担心。

同时我们商业开发做的综合体项目既有自持的吾悦广场，也有销售物业，销售额占到公司的1/3左右，这是一个有力的补充，同时也可以帮我们规避调控中的周期性的变化。

观点地产新媒体：今年第一季度拿了9块地，有挺多都是合作和收并购方式，是不是今年会以这种方式拿比较多的地块和项目？

欧阳捷：肯定会的，因为不管是股权合作、拿地合作还是开发合作，都是未来的大趋势，收并购也是未来大趋势之一。

刚才我讲过，2013年中小房企退出地产江湖的最好时机已经过去了，2016年热点一二线城市的机会他们又错过了，今年和明年可能他们还得积极想办法找出路。现在沟通这些事情的时候，我们发现很多企业还是很希望能够退出的。

观点地产新媒体：去年开业的商业项目已有11个项目，经营状况大概是怎样的？

欧阳捷：我们青浦吾悦广场、常州武进吾悦广场和常州国际广场3个项目开业已经超过3年，这几个项目经营的情况还是比较好，或者说是比较正常的。

所谓的比较好或者比较正常，我们用两个指标来衡量，第一是客流量，如果我们看一个购物中心能够日均客流量超过3万人次，就算是一个不错的购物中心。但是这些购物中心除了一个项目以外，其它项目的客流量基本上都在4万以上，日均客流量达到了47500人次，而且都不在一线城市的核心位置，也不在二线城市的核心位置，基本上都是在三四线城市，能达到这样的客流量，应该说是很了不起的。