欧阳捷：新城现在不全速奔跑 未来就可能面临沉没局面

吾悦广场以寻找二三线城市购物中心市场空白点为拓展策略，除了青浦吾悦广场位于上海郊区以外，其余10个开业的吾悦广场都位于二三线城市。

欧阳捷指出，三四线城市商业地产证券化面临的最大问题，是投资者对于这些市场的不熟悉，但是三四线城市商业资产投资回报率并不见得就比一二线城市的差。例如，新城常州运营成熟的一个吾悦广场年租金纯收入可以超过1亿，超过了许多一二线城市的购物中心。

“从已开业进入成熟期的吾悦广场投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%；另外两个项目也能达到7%到8%之间，这比银行存款利率高多了。”欧阳捷表示，我们要做的是让投资者也能看清楚三四线城市市场情况。

以下为观点地产新媒体对新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生的专访实录（节选）：

观点地产新媒体：您预计这一轮调控应该是两三年之后才会放开？

欧阳捷：去年我们曾经提出一个观点，本轮调控至少要持续18个月。

我们现在不能一概而论18个月之后就一定会放松，但是非常清楚的一点，明年两会之后，新一届政府推出新的施政纲领，非热点的二线城市可能会逐步放开，热点的二线城市和一些热点的三四线城市可能要两年以后才会放开，一线城市还看不到什么时候会放开，因为抑制资产泡沫不是短期目标，而是长期任务。

换句话说，未来不要指望一线城市会放开调控，因为一线城市的供求关系是难于解决的。

观点地产新媒体：您刚刚提到，在现在的拿地是没有窗口期？

欧阳捷：如果说很多人都觉得去年有些企业拿了高价地，去年不是拿地的好时机，或许今年是窗口期，我相信这个判断不一定是对的。因为今年的地比去年更贵，地价没有下降。

二线城市的地价在上升，三四线城市的地价也在上升，一线更不用说了。

现在可以看到没有窗口期了，以前的窗口期是指什么？经济在波动、调整当中的低谷时，地方政府为回收资金，所以低价出让了一些土地。

未来这种情况不会出现，因为全国经济形势相对比较平稳，地方政府去年也卖了很多地，预计今年不会降价去卖地降价去卖地。

而且，过去我们的土地供应其实量是比较大的，未来这些城市因为减量供应土地，土地越来越少。土地供应减少，对于房企来讲意味着什么？就是地主家里也没余粮了，所以大家都去抢地，地价很难降下来。

观点地产新媒体：公司如何应对这个比较长的调控周期？

欧阳捷：这里面分几个方面去做，因为我们是全国化布局的企业，因此可以用更多的项目去平衡周期。

第一，对于战略性的项目，比如战略进驻的城市，要全力争取。对于项目，最重要的不是说一定要取得一个绝对值，而是取得一个相对优势。如果能取得相对优势，就意味着跑赢了大势，比别人跑得好，那你就对了。

第二，通过跨周期运作，在都市圈里包括在都市圈周边，不管是大城市还是中小城市，要尽量做大盘，因为盘越大跨周期的能力就越强。

我们相信，无论如何在这些城市里面的调控总是有时间限制的，哪怕就算一线城市没有时间表，未来终究还是会放松的，不可能一直限制下去。

观点地产新媒体：2016年新城归属于上市公司股东净利润30.19亿元，您对公司净利润和毛利润怎么看？

欧阳捷：2016年的净利润率是8.7%，在行业里面不算高，当然也不算低，总的来讲这里面有两个因素：

第一，去年整体规模增长非常快，超过103%，等于是用了282亿的结算支撑了650亿销售的城市发展、土地储备、团队成长、三项费用，相当于把超速增长多加的油和增加的驾驶费用提前计算到这个结算里了，这是一个因素。当然其它企业也有这个影响，但是它们增长没有这么快，可能增长30%、40%，而我们的增长速度超过了100%。

第二，项目研发上的投入非常大。我们要做一些有竞争力的产品，因而在很多项目上做了很大的超前投入，包括研发、区域布局的扩张，包括人才的提前引进和储备等，这些都提前付出了很多必要的成本。

比如说吾悦广场现在已经进入到第四代，购物中心产品已经做到第五代和第六代的研发阶段。相当于是别人还在做3G、4G的时候，我们已经在研究5G、6G了，肯定要有一些投入，这部分投入会摊薄一部分利润，但是取得了突破之后，对未来的成长是有很大帮助的。

从这一点来看，公司首先还是要继续扩大规模。去年我们统计全国销售前三强的房企，销售额加起来是1.05万亿，第4名到第9名的房企的销售额加起来也是1.05万亿，第10名到第23名房企的销售额加起来也是1.05万亿，23家房企的销售额合计是3.15万亿，相当于去年整个房地产销售额的26.8%。

匡算了一下，他们只要保持比过去复合增长率低一些的速度，比如说每年增长25%，这23家房企到2020年的市场份额就会超过50%，但实际上他们过去几年的平均增长速度是34%，所以定25%的平均增长速度要求并不高。