中原地产关于2016年年度研究报告系列之商办市场篇

　　图6-7 重点城市商业办公用地累计供求比（2009年起）

　　数据来源：中原集团研究中心

　　前文分析了商办市场中短期的供求情况。那么从长期来看，这些重点城市的办公楼和商业市场的供求关系如何呢？

　　首先看办公楼市场。从长期来看，城市第三产业和以金融业、地产业为代表的高附加值产业（即高端产业）的发展水平是影响办公楼市场需求的根本因素。因此，我们计算了第三产业支撑力（第三产业增加值/写字楼存量）、高端产业支撑力（高端产业增加值/写字楼存量）这两个指标。这两个指标数值越大，表明该城市第三产业对写字楼的支撑能力越强，未来需求潜力越大；反之则越弱。

　　计算结果显示，这两个指标的支撑力十分接近，深圳、大连、武汉经济对写字楼市场的支撑最为明显，而天津、杭州、宁波、北京经济的发展明显滞后于写字楼市场的发展规模。其中，深圳由于写字楼的规模过小，而经济发展水平较高，因此两项指标均排名第一，而北京、宁波由于写字楼规模过大，两项指标之和排名垫底。另外，对于那些第三产业支撑能力强的城市，即使目前库存消化形势严峻，未来办公楼市场的发展潜力依然较大，长期看好；而那些第三产业支撑能力弱的城市，未来办公楼市场可能面临需求不足，库存消化缓慢的问题。

　　图6-8 重点城市第三产业对办公楼市场支撑力（2015年）

　　数据来源：中原集团研究中心

　　表6-1 重点城市经济承受力指标计算结果（2015年）

　　数据说明：指标取值标准化：取14个城市指标计算结果的平均数值为1，按各城市计算结果与平均数值的实际差距取值（各城市结算结果与平均数值相除），表现越差取值越小，表现越好取值越大；经济承受力=Ave（第三产业支撑力、高端产业支撑力）