中原地产关于2016年年度研究报告系列之商办市场篇

　　数据来源：中原集团研究中心

　　图6-4 重点城市甲级写字楼租金指数及入住率走势（2014.01-2016.10）

　　图6-5 重点城市大型购物中心租金指数及入住率走势（2007-2015）

　　数据来源：中原集团研究中心

　　（二） 供应过剩普遍 城市分化显著

　　虽然今年来全国办公楼商业市场销售火爆，但结合租赁数据来看，市场实际需求似乎并未有明显增长。为了详细的了解商办市场的供求关系，我们统计了 14 个重点城市新建办公楼销售市场近四年年来的累计供求比数据。整体上来看，重点城市新建办公楼市仍处于供过于求的状态，同时城市间分化的现象依然十分明显。北京、上海、广州、南京等城市办公楼的供求比均在1.5 以下，而二线城市的供应量则普遍超过成交量的 1 倍以上，库存消化压力较大。另外值得关注的是，成都虽然累计供求比仅为 1.17，但其空置率明显高于其他同类别城市，库存消化周期更是高达 35 个月。在这样的背景下，政府有意减少商办物业的入市，控制新增供应量。

　　商办土地市场也存在类似的城市分化现象。我们将历年成交的办公用地可建面积，定义为土地市场的供应量，办公楼的竣工面积定义为土地市场的需求量。从 14 个城市历年总体累计供求比的数据来看，这一指标在 2011 年达到峰值（当年的供求比为 2.05），随后逐年下滑，但目前整体仍处于供过于求的状态。从城市角度来看，大连、武汉、成都是办公楼土地库存积压最为严重的城市，供应量超过需求量的 3 倍以上。而与之形成鲜明对比的是北京、上海、广州等城市，市场长期处于供求平衡的状态。

　　图6-6 重点城市新建办公楼销售市场累计供求比（2013-2016.10）