高善文最新报告：再过15个月 楼市去库存会基本完成

内容摘要：本文首先讨论了房地产市常在需求层面，小学在校生人数增速对城市之间的房价涨幅差异表现出很好的解释能力。2011-2012年以后，城镇化转向都市化，人口更密集地流向少数大城市和特大城市，部分地导致中国不同城市之间房价出现巨大分化。

在土地供应层面，中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平，特别是大城市和特大城市供地意愿更低。土地供应缺乏竞争性，加剧了市场的扭曲，进一步助推了房价。

2009-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化，这刺激了供应的过度增长，并随后导致库存的大量积累。由于过去2-3年的努力，重点城市库存基本已经完成去化，其他中小城市的库存水平仍然偏高，但较峰值已显著下降。

以现在的库存水平为基础，参考历史的合理去化速度，看起来再经过15个月左右的时间，大量中小城市的存货去化会基本完成。这一转折的实现和确认标志着经济运行基本正常化，并将对大类资产市场产生重要影响。

本文之后讨论了产能过剩的缓解和杠杆去化的进展情况。

今年以来，PPI环比涨幅明显回升，并稳定在0以上的水平，工业企业和上市公司的销售利润率大幅度改善，工业领域的通货紧缩基本消除，显示去产能开始取得实质性的成效。政府限产之外，市场力量的自发调整也许发挥了更基本的作用。

尽管中国企业部门的宏观杠杆比例继续快速提升，但微观的数据分析显示，2014年以来，企业部门的资产负债率总体上开始下降，宏观杠杆的提升全部来源于资产周转率的恶化。从微观数据上看，企业在2014年之前的宏观杠杆上升来自于资产负债率恶化和资产周转率下降的共同作用；这之后企业已经开始以修复资产负债表为目的的杠杆去化进程。但由于资产周转率的下降，宏观杠杆继续上升。

值得注意的是，2014-2016年的大部分时间里中国在工业品领域经历了比较明显的通货紧缩，这意味着企业的去杠杆行为实际上部分地启动了债务-通货紧缩的恶性循环，这使得杠杆去化十分困难。

随着工业品通货紧缩的消除，企业杠杆去化的宏观条件显著改善，杠杆去化即将明显加速。

一些行业层面的反馈认为，近来的产能去化和资产负债率修复的微观基础在于：众多过去快速增长的竞争性行业正在完成优胜劣汰，并转入寡头垄断的、更加成熟稳定的业态和竞争格局。如果这一判断能够得到确认，那将意味着近来通货紧缩的消退和企业盈利的恢复是跨越周期的，并将对资本市场形成更长期的支持。

从历史数据来看，资产周转率的宏观变化与通货膨胀（紧缩）联系密切。部分的原因在于会计原则，即销售收入是当期现价来记录，而资产累计是历史现价来记录。价格的历史变化使得历史现价与当期现价存在明显差异。

但即使剔除这一因素，资产周转率仍然与通货膨胀存在关联：在通货膨胀大于0的时期，资产周转率总体上处在提高趋势中，而通货紧缩时期刚好相反。以此来看，中国企业部门的资产周转率可能即将触底回升，这既会支持企业宏观杠杆比率的改善，也会推升企业的资产回报率，从而支持股票市场。

一、房地产市场

2016年最大的意外之一就是部分二线城市的房地产价格上涨非常猛烈。许多人把这样的局面归结为低利率的环境、宽松的流动性以及过度的投机炒作，这样的想法肯定是有道理的。但这一解释非常大的困难在于，部分二线城市房价猛烈上涨的同时，三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。房地产市场表现出非常显著的分化，这意味着简单地从流动性的角度来理解房地产市场是很不够的。

过去五年中，中国一线城市房地产市场经历了一轮又一轮的调控，力度不断加码，但其房价始终高歌猛进。今年以来这一势头在二线靠前的城市也表现出来。为什么部分城市房地产市场会出现这样严重的价格持续上升的局面？这多大程度上体现了市场的泡沫化？多大程度上来源于在更深的层面上存在着一些根本性的扭曲？

针对这些问题，我们想在本部分讨论以下三个领域：第一个领域是需求从哪里来？第二个领域是供应是否产生了扭曲？第三个领域是存货的形成以及去化的进展。

（一）房地产需求从哪里来？

首先我们来看一个在房地产需求层面的重要观察。