但是对于特大城市而言,它更多地依赖高端制造业和现代服务业,再加上公共资源获取方面的独特地位,这些经济活动缺乏竞争,难以转移,这使得政府控制土地供应所承担的经济成本相对较小。
二、决策和认知上的原因。中国大中小城市居住用地的比例大致都在30%?附近,控制小区内的道路和绿地后进一步降低到20%左右,这显然与城市规划相关,背后存在认知上的原因。此外,政府可能倾向于认为大城市有诸多负的外部性,例如交通拥堵,噪音和环境污染,淡水供应压力等,因此希望限制大城市人口规模,并减少供地。
三、从国际比较看,中国是一个人多地少的国家,适合建造大城市的平原地区更加稀缺,因此需要提高土地的使用效率;但中国城市内居住用地的比率又远低于国际水平,城市的扩大主要依靠更多地征地,土地的使用很不经济。这反映了认知习惯、土地制度、决策模式等一些因素的影响,值得深入思考。例如,在私有土地制度下,随着房屋价格的上升,市中心的土地所有者会倾向于将土地转为住宅用途,或提高容积率,并游说政府修改规划,但这一机制在土地国有制度下是不存在的,这导致了土地使用效率的差异。
基于前述讨论,我们根据中国城市的常住人口规模,拟合了城市土地供应的情况(见图20)。可以看到,当人口低于500万时,随着人口的增加,土地供应是明显上升的,但超过这一阈值后,土地的供应开始下降,在城市人口达到2000万左右时,土地供应增速异常低。
总结上述讨论的内容,从国际比较来看,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。
2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。但在大量的二线以下城市,人口流入速度相对较慢,同时城市供地意愿相对更强,房价的表现也较弱。
(三)房地产库存的去化
为什么2011-2012年开始,部分大城市小学在校生增速显著上升,但一直到三年多以后,这些区域才出现房价的普遍大幅上涨?毫无疑问是因为存货压力。
我们这里定义和估算了房价涨幅靠前的二线城市、房价涨幅靠后的二线城市,以及三四线城市自2008年以来累积的非合意存货的绝对水平。
基本的想法是:首先在新开工面积中扣除不可销售的部分,例如车位、人防、机房,以及开发商的合理自持等;然后假设当年新开工在当年满足销售条件,从而进一步扣除当年的销售面积(我们还估算了当年开工,次年满足销售条件的情况,结果在趋势上相差不大,所以这里略去);将这一差值累计到前期库存中,从而形成库存绝对水平的历史序列。我们进一步假设2007年之前没有形成显著的存货积累,从而得到新开工中不可销售面积的大体比例(如此估算的水平接近0.2,与一些业内人士的看法大致相符),并假设2007年当年的非合意存货水平为0。
之所以假设2007年非合意存货水平为0,是由于当年全国房价开始加速上升,暗示当时库存已低于合意水平,从而形成一个相对保守的估算基础。
由此形成库存的序列数据后,我们进一步对比了同期房价和新开工等领域的数据,这些数据大体上可以相互印证,例如非合意库存低于0时房价上升,大于0时房价面临压力。非合意库存低于0时,相对销售增速,新开工明显加速,大于0时新开工则表现疲弱。这些比对显示这样的估算结果大体是可以接受的。
那么我们为什么没有直接使用统计部门报告的各种库存数据呢?主要是因为这些数据存在许多严重的瑕疵,例如已建成未销售面积中包括了大量开发商的合理自持,已竣工面积中包括了车位机房等不可销售的面积等。
图21-图23报告了主要的估算结果。可以看到,一个显著的特点是,2010-2014年期间,大部分城市的非合意存货水平均在快速堆积,随后进入下降过程。
比较清楚的是,非合意存货堆积更基本的原因是2009-2011年全国范围内房地产市场出现的一轮快速的泡沫化。泡沫化过程中,房价普遍猛烈上涨,投机者和开发商主动囤货,新开工和开发投资大幅高于长期合理水平。最终当价格和销售趋势逆转时,新增供应无法消化,投机者和开发商持有的非合意存货快速堆积。
对于房价涨幅靠前的这些二线城市而言,2011-2012年以后青壮年人口的持续大量流入,首先带来的是非合意存货的快速消化。到2016年初,当存货大幅下滑到0以下时,房价立即出现了猛烈的上涨。在房价涨幅靠后的二线城市,以及广泛的三四线城市,青壮年人口流入的速度明显要更慢一些,因此存货的去化也相对较慢。但由于开发商大量减少新开工,存货2014年见顶以后也开始持续下降。
2016年由于刺激政策的影响和需求透支,房地产的存货去化无疑非常快,并且不可持续。但存货去化也许能够维持2015年的速度。如果照此测算,那么到2018年上半年,三四线城市非合意存货水平将下降到0附近。受调控政策以及市场自身因素影响,过去多年来房地产市场短期波动的半周期大约在6个季度左右,并且自2016年10月份前后似乎开始了这轮短周期的见顶回落。
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