土地不惧房市依然高溢价：政府通过税收返还开发商

记者采访了解，沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象。

5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍，唯一一幅成功出让的土地接近底价成交。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一般来说，土地市场会慢于一二手市场3-6个月，诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大，在去年就开始回调，相对而言，一二线城市的楼市降温才刚刚开始，预计土地市场的降温会在二三季度显现。

谁在推高地价？

谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况，K8黄金湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者，一方面是出于部分房企在楼市分化的角度，回归一二线城市抢地，激化竞争；另一方面，在供地上，一线城市供地规模更少，也更为稀缺。

以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例，自2013年开始，频频在北京等一线城市高溢价拿地。

“恒大在北京拿的地，利润非常微薄，”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍，不过，在楼市存在分化的情况下，只有在一线城市储备土地的情况下，能做高资产和股价估值，受到境外投资者的认可，以便进一步融资。

除了房企出于战略布局的考虑之外，地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高，也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。

财政部的数据显示，一季度，我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。

“为确保土地财政，地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。

以一线城市为例，4月份，北京住宅用地推出量环比下降49%；上海下降75%；广州仅推出1块宅地；深圳无宅地推出。

“在各大房企回归一线城市之时，一线城市也在相应收缩土地供应，供需矛盾下，地价必然会随之推高。”金永祥表示。

也就在2014年年初，国土部也曾表态，原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。

“不管是短期，还是中长期，重点城市的土地稀缺将成为常态。”金永祥称，这也成为房企补仓的一个重要原因，不管地价如何，对于未来利润率的冲击怎么样，土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标。

另外，一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道记者，“土地市场的实际状况比数据更加惨淡，但是地方政府保地价的手段很多，很多看似高溢价成交的地块，实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”