土地市场降温冲击地方债 第一季度城投债发行增两成

近来房地产市场的波动已传导至土地市场，土地交易量不仅萎缩，甚至有开发商拿地出现反悔的现象。

土地出让收入减少一方面影响地方偿债水平，地方债面临违约风险；另一方面，会抑制土地抵押贷款扩张。财政部财科所副所长刘尚希在接受记者采访时说，土地降温直接影响地方融资，一般而言地方用土地作杠杆进行融资，现在土地收益下降，土地的杠杆率自然降低，银行会根据土地价格调整贷款的额度，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设。

在土地市场逐渐冷却的背景下，城投债在三四月份迎来井喷，短期内或将成为地方基础设施建设资金的重要来源。

楼市降温波及土地市场

目前，楼市成交低迷不仅影响到二、三线城市的土地出让金，一线城市的土地交易也难避免。“五一”期间，各机构报告显示京沪深等一线城市成交量锐减，如中原地产追踪54个城市五一新建商品住宅销售同比下降47%，创下四年来最低水平。

2013年，全国土地出让收入总金额创纪录地达到4.1万亿元，尽管今年一季度土地出让收入依然维持40%的增长，但有分析指出这种增长主要是土地出让收入分次分期缴纳，而一季度较高的土地收入增速反映的是前期的土地出让情况。

国土资源部公布的数据显示，一季度土地供应量已出现同比负增长，房地产开发企业土地成交价款增速也大幅回落。尤其到了三四月份，土地市场冷却的迹象愈加明显，各地出现土地流拍现象，多市开推介会“叫卖”土地，但效果仍不明显。

目前，财政部尚未发布最新的土地出让情况报告，但于5月12日发布的4月财政收支情况显示：与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。此前，财政部在今年财政预算报告时做出了土地出让收入下降11.8%的判断。

中金公司日前发布报告称，房地产销售的变化传导至土地市场，主要有预期和现金流两个渠道，房地产销售的预期决定房地产商是否拿地，其次是房地产开发企业资金也受房地产销售影响。“销售下降对房地产投资和土地购置的抑制作用目前尚未充分体现出来，预计未来几个月土地收入增速将下降，并呈现负增长。”

城投债重新迎来井喷

目前，地方政府收入主要包括三块：一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要来自土地出让收入，2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升，2013年约占地方政府收入的四分之一。今年一季度，地方卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.8。

中诚信国际分析师李诗认为，如果土地出让的减少发展成一种趋势，那么地方政府可能需要寻找其他的偿债来源以弥补土地收入的减少。