10亿受让昆明中航玺樾项目 中航里城买卖的市场考量

在万科股权之争走向扑朔迷离之际，管理层的去留亦被推向了舆论的风口浪尖。历史的车轮滚滚向前，免不了一代新人换旧人，万科“新人旧将”的故事仍在继续上演。 

此刻，万科旧将徐洪舸和肖楠也在为自己的事业默默地“开疆拓土”。近日两位联合创立的中航里城获得了昆明百亩大盘的开发权。  

昆明市国土资源局一纸公告披露，昆明产业开发投资有限公司将昆明市盘龙区穿金路715号(原云南省内燃机厂内)3宗土地（一宗公共设施用地及两宗城镇住宅用地）以9.99亿元转让给云南航樾投资发展有限公司。云南航樾投资则为中航里城旗下子公司。  

据观点地产新媒体了解，内燃机厂三宗地即为昆明中航玺樾项目，该项目由昆明产投投资、中航里城开发。此次转让完成后，中航里城获得该项目的全盘开发权，相较于彼时9.11亿元的拿地价，昆明产投则可从中获利8800万元。  

对于转让协议的具体细节及原因，至截稿前中航里城方面没有对观点地产新媒体作出回应。  

易事达地产顾问（中国）副总经理陆韬对此认为，此次转让可能是昆明产投出于现金流上的考虑，而现在转让会比较符合其对目前市场回报的判断。  

昆明产投退出玺樾项目  

据观点地产新媒体查阅出让公告，此次三宗转让地块土地面积共101亩，其中地块一面积4692.46平方米，为公共设施用地，转让价格2175.11万元；地块二面积31765.34平方米，为城镇住宅用地，转让价格49232.41万元；地块三面积30894.19平方米，为城镇住宅用地，转让价格48547.59万元。  

紧邻溪畔丽景、禧瑞都、南亚未来城、中企万派中心、俊发盛唐城等的中航玺樾项目也颇具故事性：该三宗地于2014年8月5日网上拍卖，但最终因故被终止交易，同年11月7日再次被网上拍卖，但因报名人数不足而再次流拍。直至2015年1月29日才由昆明产投通过公开市场以9.11亿元竞得。  

彼时数据显示，该三宗地所处片区房价8000元/平方米，被出让地块3000元/平方米的楼面价在中小企业看来风险稍大。因而有市场人士分析，在当时楼市供大于求的情况下，不是大型房企还真不敢拿地。  

拿地六个月后，昆明产投就发布招标公告，将引入有开发资质的房地产企业，并对投标人财务、业绩等方面做了严格的限制，例如企业注册资本金不低于1亿元，截止2014年底净资产不低于人民币3亿元并提供2014年财务报告。  

另外，投标人近三年开发的房屋建筑面积累计竣工面积达到30万平方米及以上（不含地下面积）或持有土地面积100亩及以上，而且还得提供《竣工备案证》或《国有土地使用证》或《土地成交确认书》。  

结合上述条件及市场情况，当时符合资格的开发商有恒大和蓝光，而昆明产投也曾对媒体承认跟蓝光洽谈过合作事宜。只是后来的中标结果却显示，中航里城确定为项目的中标候选人，昆明产投负责投资，中航地产负责开发。  

谈及此，有业内人士认为，昆明产投从一开始引进合作方，到最后退出项目的开发，就应该为最后的退出转让做好了准备。