【掌柜日报】土地市场现凉意 前3季度300城446宗宅地流拍

吴建斌也认为，尽管市场规模足够大，但在当前的调控环境下，龙头房企表现很好，不会出现大的问题，但一些负债很高的房企却容易出现问题，容易把市场份额让出来。

“房企规模（增速）如果低于30%，企业是要出问题的。”蒋达强认为：“因为企业的费用需要高增长（来覆盖），市场蛋糕就这么大，（头部）企业规模继续扩大，意味着中小企业，（特别是）后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”

亿翰智库数据显示，今年前9月有19家房企销售额突破千亿元；TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%，较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。

从过往经验看，每一轮的楼市调控导致的市场降温，都意味着行业的洗牌。

在高喊“活下去”的同时，万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。

数据宝数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元，几乎是保利、碧桂园、融创、恒大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。

此外，10月9日华夏幸福公告显示，北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权，涉及土地面积33.93万平方米。

那么对于市场上的众多房企而言，市场机会究竟在哪里？

“未来，房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”，关键要看是否有便捷廉价的快速交通网，一体化、均等化的公共服务，以及非垄断的市场格局。

中指院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时，人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。

“当前楼市持续高压，并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略，在确保资金链安全的同时加强市场研究，抓住市场调整机遇。”

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在持续严厉的措施影响下，房地产调控进入了一个博弈平衡期，此时需要防止房价过快上涨，也防止房价大幅下跌。

国庆前后，房地产市场传统的“金九银十”不见踪影。相反，从万科高喊“活下去”，到碧桂园业主以买贵了为由“维权”，房地产降温信号频频出现。房地产市场提前入冬了吗？未必，大跌也不是政策初衷。

国家统计局数据显示，从8月份全国70个城市房价涨跌的情况看，有67个城市房价环比上涨，2个城市房价持平，只有一个城市房价下跌。也就是说，在8月前从全局来看房地产市场仍然处于微涨的状态。

目前媒体报道的各地房价下跌消息，其中不少实际上是开发商个别滞销楼盘、价格过高楼盘的打折促销。不过，国庆期间一天只成交几十套，甚至更少的房子，成为多个一二线城市楼市的普遍现象。

可以说今年8月份开始，各地房地产市场显现进入平稳运行通道的信号。近期，房企降价和业主维权相伴出现，发出了明确的调整信号。相比前一段时间各地频现的摇号抢房现象，房地产市场确实正在走向理性。可以看到房地产市场正在退去高烧，回归居住属性。

房地产市场逐步走向理性，这与楼市调控政策不断收紧有关。本轮调控自2016年9月30日开始，目前持续了两年时间。尤其是今年7月31日中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决控制房价上涨。也就是说，持续不断的房地产调控终于见效。

目前，各地通过限购、限售、限贷等因城施控的调控政策，促使以“摇号买房”为极端表现的房地产市场正在降温。前一段时间，部分城市楼市出现“摇号买房”为标志的抢房潮，被称为“万人抢房”、“抽奖买房”、“楼市打新”甚至“房荒”。实际上，这只是局部、个别楼盘制造的刺激买房需求的“噱头”。

与此同时，房地产降温与棚改货币化收紧也密切相关。10月8日晚间，国常会部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

为什么要如此坚决地取消货币化安置优惠政策？原因之一是此政策与当前调控政策的初衷相悖，需要适时做出调整。当时推出政策的初衷是去库存，如今无论是一二线城市还是三四线城市，库存都在大幅减少。根据《百城住宅库存报告》显示，全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。