楼市库存跌至50个月最低 谨防房价涨势逐渐变强

　　今年以来，楼市调控持续加码。中原地产研究中心的数据显示，今年上半年的楼市调控次数高达192次，加上7月份的近70次调控，仅前7个月，全国主要城市的楼市调控次数多达260次。

　　随着住建部等部门在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，全国多地密集开启了新一轮的楼市整顿。张大伟称，8月刚刚过半，已经有超过25个城市发布了各种调控措施，在房价普遍上涨的情况下，调控政策可能将加速出台。

　　严跃进说，三线城市的房价涨幅比较明显，后续可能会有新的管控措施，包括土地供给、棚改政策调整等。对于房价变化，他认为，房地产市场依旧维持看涨态势，接下来要警惕新房市场在“金九银十”阶段出现反弹。

　　但58安居客房产研究院首席分析师张波有不同的看法。他称，虽然7月份的楼市行情保持了一定热度，但从7月末会议和8月初住建部会议传递出的信息来看，房价在“金九银十”大面积上涨的可能性将会减弱，各地短期调控会更加聚焦到对房价上涨的控制。

　　“从三季度来看，持续降温将是一个趋势。受政策和市场影响，包括二三线城市在内的许多城市，新房价格将出现滞涨或上涨乏力，并逐步影响到二手房市场，部分城市的二手房房价或将出现明显回调，成交量也将下滑，‘有价无市’的局面会在部分二三线城市的二手房市场出现。随着棚改政策发生变化，三四线城市的楼市‘蜜月期’可能提前结束。”

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　　8月15日，国家统计局发布“2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。数据显示，7月全国房价仍然呈现普遍上涨的态势，多数城市的房价在上涨。在70个大中城市中，只有3个的新建商品住宅销售价格指数(简称“新房价格”)是环比下降的，而环比上涨的个数是65个。在15个热点城市中，仅有2个的新房价格是环比下降的，而上涨的有11个。

　　从涨幅来看，虽然7月一二线城市新房价格的环比涨幅有所回落，但三线城市的环比涨幅却在扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点。一线城市涨幅收窄，有限价的因素，不能完全反映市场形势。而31个二线城市和35个三线城市新房价格分别环比上涨1.1%和1.5%，如果折算成年率，涨幅超过10%。由此可见，目前房地产市场中推动价格上涨的力量仍然很强，而且有进一步增强的迹象。

　　本轮房价普遍上涨始于2015年8月，当月新房价格环比上涨的城市个数开始超过一半(35个)。到2016年8月，共有64个城市的新房价格环比上涨，最高涨幅超过5%。在这样的情况下，当年9月末，各地开始陆续出台房地产调控措施，而且调控手段不断加码，从限购、限贷到限售、限价。

　　在一年多的时间里，不断加码的调控对房价上涨起到了一定的抑制作用，但未能真正遏制房价的上涨。即使是调控最为严厉的热点城市，也是在某些月份跌，而在某些月份又涨，没有确立下跌的趋势;而非热点城市更是一直都在普遍上涨。2017年的房地产市场整体上是多空僵持的局面，房价难涨也难跌。

　　今年初，房价似乎出现了下跌的趋势，新房价格环比下降的大中城市个数一度达到十几个，2月只有一个热点城市的新房价格环比上涨。那时，房价上涨的势头得到了暂时的控制。但在3月之后，房价上涨的城市个数又逐渐增多。5月，一线城市新房价格环比上涨0.3%。这些迹象引发了房价上涨的预期，多个城市出现排队购房的现象。6月新房价格环比上涨的城市达到了63个，7月又上升到65个。今年以来，房价走势悄然地发生了由跌势向涨势的转变。

　　在房价走势的悄然转变中，房地产调控并没有放松。有机构统计，前7个月主要城市房地产调控累积次数多达260次，7月单月全国发布了超过70次地产调控政策。如此严厉的调控，却未能真正遏制房价上涨的势头，而且还有进一步走强的可能，原因是什么呢?

　　首先，以“限”为主的房地产调控不能改善市场的供求状况，整体上仍是供不应求，这是房价上涨的基础。2015年以来，住宅需求被以各种方式释放出来，但住宅的竣工面积却是低增长甚至是负增长。其二，因城施策的调控让一些人相信，在房价上涨快时，地方政府的调控会很严厉;但如果房价出现下跌，地方政府就会放松调控，甚至采取一些刺激措施，因此，房价上涨的预期一直都比较强。其三，房价难涨也难跌的僵持局面，看上去是平稳的理想状态，实际上是在积累推动房价上涨的力量，因为这种情况会强化一些人“房价不会跌”的印象，使他们投入到投资或投机的人群中。

　　今年房价再现涨势，还与今年的经济形势有关。从需求来看，今年经济运行有一定的下行压力。本来，经济下行意味着房价也会受到抑制。但一些市场主体却将这种形势看作支撑房价上涨的因素，其逻辑是，如果经济出现下行压力，政府就会采取稳增长的措施。对于地方政府来说，刺激房地产市场是稳增长的重要抓手。即使不直接刺激房地产市场，财政政策和货币政策的调整也能成为房价上涨的动力。

　　7月31日召开的会议要求，坚决遏制房价上涨。这个任务在当前具有非常重要的意义。首先，这是防范化解金融风险的必要措施。如果房价现在就进入下降通道，那就有望实现弱着陆，不会造成系统性的金融风险;如果下半年房价继续上涨，甚至涨势还进一步走强，那房地产市场就会继续积累泡沫，达到难以消化的程度，一旦破灭，就会对金融体系和经济运行造成严重冲击。其次，房价上涨会使宏观经济政策调整的效果和空间都受到限制。房价上涨会吸引更多资源进入房地产市场，那政策调整对实体经济的支持会大打折扣。而且，房价上涨会使政策有收紧的必要。

　　因此，从抑制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨，具有现实上的迫切性。但是，遏制房价上涨的目标不是自然而然就能实现的，还需要地方政府、有关部门付出更大的努力，采取更为有效的措施。

　　(房掌柜整理自中新经纬、21世纪经济报道)