楼市库存跌至50个月最低 谨防房价涨势逐渐变强

　　国家统计局15日公布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房价格环比上涨的城市数量升至65个，仅上海、南京、泉州3座城市下跌。一线城市房价上涨相对温和，上涨主要集中在二三线热点城市。从全国来看，越涨越买的购房心理下，楼市库存跌至50个月最低值，连续4年下降。

　　中原地产研究中心的数据显示，今年1-7月全国累计调控次数达260次，刷新历史记录，仅8月，已经有超过25个城市发布了各种调控政策。在房价上涨的情况下，调控政策或将加速出台。

　　二三线城市房价上涨明显 上海南京厦门下跌

　　2018年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，上海、南京、泉州出现微跌。

　　从数量上来看， 70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有65个，天津(楼盘)、厦门环比持平，上海、南京、泉州均微跌0.1%。二手房方面，厦门、天津、上海、南京分别环比下跌0.4%、0.2%、0.1%、0.1%，其余66个城市上涨。

　　中原地产研究中心认为，新房房价环比下跌的城市仅3个，刷新了70城房价统计数据的最低记录。之前的2016年4月，新房价格环比上涨的城市有65个，下跌5个;2016年8月，新房价格环比上涨64个，下跌4个。

　　整体涨幅上，易居研究院称，7月份房价指数继续表现出增幅扩大的态势，新建商品住宅销售价格环比增幅1.2%，同比增幅6.6%。近期房价指数数据正进入上行通道，房价上涨的动力比较强劲。

　　不同城市的表现不尽相同。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落，三线城市略有扩大。

　　从环比上看， 31个二线城市新房销售价格上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点;35个三线城市新房销售价格上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点;二线、三线城市二手住宅销售价格分别环比上涨1.0%和1.1%。整体上看，4个一线城市的新房、二手房保持了微幅上涨态势。

　　同比上，二线城市新房、二手房销售价格分别上涨7.3%和5.5%，涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点;三线城市新房、二手房销售价格分别上涨6.7%和5.1%，涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“目前房价上涨的城市，主要是一些经济条件不错的地级市。此类城市棚改力度大、经济和自然环境较好、购房政策相对宽松，容易引起房价上涨。这些城市都需要加码调控，形成更为稳妥的市场环境。”

　　翻看之前的数据可以发现，今年以来，上海、南京、厦门都出现了不同程度地调整，近期，厦门的房价下跌更是备受关注。国家统计局公布的各月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，自今年2月以来，不管环比还是同比，厦门二手房销售价格连续出现下调。

　　严跃进对中新经纬客户端分析称，这些城市过去的房价上涨比较明显，不排除地方政府在稳房价上“动真格”，致使房价下跌。但也要注意，部分城市的房价已经开始反弹，需要关注下半年的数据变化。

　　销售依旧旺盛 库存跌至50个月最低

　　在严格的楼市调控下，房地产销售依旧保持了较好势头，库存出现持续性下滑。

　　国家统计局14日的数据显示，今年1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点，其中，住宅销售面积增长4.2%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点，其中，住宅销售额增长16.2%。

　　与去年同期相比，今年前7月的商品房销售额多出了近1万亿元，中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，本轮房地产市场上涨周期已经长达38个月，继续刷新中国房地产上涨的最长周期。从目前的趋势看，全年销售额将继续刷新历史记录。

　　“对于当下市场，在大部分城市买房依然可以赚钱，虽有严厉的调控政策，但仍能创造历史销售记录。” 张大伟说。

　　商品房库存也在下降。7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米，其中，住宅待售面积减少544万平方米。张大伟称，对比历史数据，库存已经跌至50个月最低，超4年连续下降。他甚至认为，全国性的去库存周期已经完成。

　　严跃进认为，当前已经进入去库存的末尾阶段，全国去库存的重心应该在辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古、山西、甘肃、云南、贵州(楼盘)等区域。其他区域或城市的库存规模并不大，应切换到补库存的战略上来。

　　补库存上，土地购置面积增速正在加快。今年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点。

　　调控政策仍将加码 警惕楼市变化

　　今年以来，楼市调控持续加码。中原地产研究中心的数据显示，今年上半年的楼市调控次数高达192次，加上7月份的近70次调控，仅前7个月，全国主要城市的楼市调控次数多达260次。

　　随着住建部等部门在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，全国多地密集开启了新一轮的楼市整顿。张大伟称，8月刚刚过半，已经有超过25个城市发布了各种调控措施，在房价普遍上涨的情况下，调控政策可能将加速出台。

　　严跃进说，三线城市的房价涨幅比较明显，后续可能会有新的管控措施，包括土地供给、棚改政策调整等。对于房价变化，他认为，房地产市场依旧维持看涨态势，接下来要警惕新房市场在“金九银十”阶段出现反弹。

　　但58安居客房产研究院首席分析师张波有不同的看法。他称，虽然7月份的楼市行情保持了一定热度，但从7月末会议和8月初住建部会议传递出的信息来看，房价在“金九银十”大面积上涨的可能性将会减弱，各地短期调控会更加聚焦到对房价上涨的控制。

　　“从三季度来看，持续降温将是一个趋势。受政策和市场影响，包括二三线城市在内的许多城市，新房价格将出现滞涨或上涨乏力，并逐步影响到二手房市场，部分城市的二手房房价或将出现明显回调，成交量也将下滑，‘有价无市’的局面会在部分二三线城市的二手房市场出现。随着棚改政策发生变化，三四线城市的楼市‘蜜月期’可能提前结束。”

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　　8月15日，国家统计局发布“2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。数据显示，7月全国房价仍然呈现普遍上涨的态势，多数城市的房价在上涨。在70个大中城市中，只有3个的新建商品住宅销售价格指数(简称“新房价格”)是环比下降的，而环比上涨的个数是65个。在15个热点城市中，仅有2个的新房价格是环比下降的，而上涨的有11个。

　　从涨幅来看，虽然7月一二线城市新房价格的环比涨幅有所回落，但三线城市的环比涨幅却在扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点。一线城市涨幅收窄，有限价的因素，不能完全反映市场形势。而31个二线城市和35个三线城市新房价格分别环比上涨1.1%和1.5%，如果折算成年率，涨幅超过10%。由此可见，目前房地产市场中推动价格上涨的力量仍然很强，而且有进一步增强的迹象。

　　本轮房价普遍上涨始于2015年8月，当月新房价格环比上涨的城市个数开始超过一半(35个)。到2016年8月，共有64个城市的新房价格环比上涨，最高涨幅超过5%。在这样的情况下，当年9月末，各地开始陆续出台房地产调控措施，而且调控手段不断加码，从限购、限贷到限售、限价。

　　在一年多的时间里，不断加码的调控对房价上涨起到了一定的抑制作用，但未能真正遏制房价的上涨。即使是调控最为严厉的热点城市，也是在某些月份跌，而在某些月份又涨，没有确立下跌的趋势;而非热点城市更是一直都在普遍上涨。2017年的房地产市场整体上是多空僵持的局面，房价难涨也难跌。

　　今年初，房价似乎出现了下跌的趋势，新房价格环比下降的大中城市个数一度达到十几个，2月只有一个热点城市的新房价格环比上涨。那时，房价上涨的势头得到了暂时的控制。但在3月之后，房价上涨的城市个数又逐渐增多。5月，一线城市新房价格环比上涨0.3%。这些迹象引发了房价上涨的预期，多个城市出现排队购房的现象。6月新房价格环比上涨的城市达到了63个，7月又上升到65个。今年以来，房价走势悄然地发生了由跌势向涨势的转变。

　　在房价走势的悄然转变中，房地产调控并没有放松。有机构统计，前7个月主要城市房地产调控累积次数多达260次，7月单月全国发布了超过70次地产调控政策。如此严厉的调控，却未能真正遏制房价上涨的势头，而且还有进一步走强的可能，原因是什么呢?

　　首先，以“限”为主的房地产调控不能改善市场的供求状况，整体上仍是供不应求，这是房价上涨的基础。2015年以来，住宅需求被以各种方式释放出来，但住宅的竣工面积却是低增长甚至是负增长。其二，因城施策的调控让一些人相信，在房价上涨快时，地方政府的调控会很严厉;但如果房价出现下跌，地方政府就会放松调控，甚至采取一些刺激措施，因此，房价上涨的预期一直都比较强。其三，房价难涨也难跌的僵持局面，看上去是平稳的理想状态，实际上是在积累推动房价上涨的力量，因为这种情况会强化一些人“房价不会跌”的印象，使他们投入到投资或投机的人群中。

　　今年房价再现涨势，还与今年的经济形势有关。从需求来看，今年经济运行有一定的下行压力。本来，经济下行意味着房价也会受到抑制。但一些市场主体却将这种形势看作支撑房价上涨的因素，其逻辑是，如果经济出现下行压力，政府就会采取稳增长的措施。对于地方政府来说，刺激房地产市场是稳增长的重要抓手。即使不直接刺激房地产市场，财政政策和货币政策的调整也能成为房价上涨的动力。

　　7月31日召开的会议要求，坚决遏制房价上涨。这个任务在当前具有非常重要的意义。首先，这是防范化解金融风险的必要措施。如果房价现在就进入下降通道，那就有望实现弱着陆，不会造成系统性的金融风险;如果下半年房价继续上涨，甚至涨势还进一步走强，那房地产市场就会继续积累泡沫，达到难以消化的程度，一旦破灭，就会对金融体系和经济运行造成严重冲击。其次，房价上涨会使宏观经济政策调整的效果和空间都受到限制。房价上涨会吸引更多资源进入房地产市场，那政策调整对实体经济的支持会大打折扣。而且，房价上涨会使政策有收紧的必要。

　　因此，从抑制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨，具有现实上的迫切性。但是，遏制房价上涨的目标不是自然而然就能实现的，还需要地方政府、有关部门付出更大的努力，采取更为有效的措施。

　　(房掌柜整理自中新经纬、21世纪经济报道)