邵宇：金融周期达到顶峰之后的房地产路径发展

昨天巴曙松问我一个问题，他说在城市群会聚集多少人，理想状态它将聚集中国70%的人口。

我们只分一二三线城市群，大的城市群大家知道，就是长三角、珠三角，现在换成了时髦的词，叫大湾区，珠三角变成了粤港澳大湾区，长三角变成了上海湾和杭州湾，然后北方有京津冀和渤海湾。

还有一些是制造业的核心集群，人类经历了三次产业转移，第四次就是集中在这几个集群，分别是沿着京广线和长江黄金水道所分布的5个重要的城市群，其他的我们称之为次级城市群。

中国有660个城市，2800个县，也就是有2800个县城，但真正被限购或者出台政策的大概也就30个左右，如果所有的城市都在涨，我们觉得是过热，如果只是在重点城市，我们觉得这是中国的老百姓用钱和用脚对未来经济增长的格局投票，我们建议大家重点关注这样一些区域，其他的地方可以做一些另类地产，搞搞农业、生态、旅游，这是没有问题的。

从未来来看，我们现在是不是还要把经济推到10%以上，通过全面的投资形成周期？并不需要这样，你通过在重点区域的投资，能够维持经济增速在6%左右，保持5到10年，这至关重要，这就意味着我们将冲出所谓的中等收入陷阱，这是一个非常关键的节点，当然这里面可能会出各种风险和差错。

这些重要的经济区域大家都很了解，我们稍微举个例子，比方说雄安，这是千年大计。大湾区，这也是非常热门的。我想提这样一个湾区，也就是杭州湾以及长江口。

大家可能都看过最新的上海城市规划，它有一个配套的规划，不知道大家有没有注意过，就是浦东综合交通枢纽。现在去上海的飞机，如果飞浦东，常常会晚点，因为它只有四条跑道，其中有一条跑道是给中国的大飞机做试飞的，未来它规划8条跑道和7个航站楼，它的前方是中国最大的深水港，后方是迪士尼，下面120平方公里的是上海最后的制造业高地，特斯拉和大飞机都分布在这里。更为重要的是这里未来将建成上海东站，22条线的综合枢纽。

刚才有一位嘉宾谈到TOD的问题，这就是一个典型的例子。当时他们让我提一个建议，因为这个规划很好，我有一个建议，我们可以建议在洋山深水港的沿海部分再布一批火箭发射架。为什么要布这个火箭发射架呢？以后中国人出差去银河系从这儿去比较方便。

这个点在哪里？这个点很清楚，这样一个服务量级的综合交通枢纽，不仅仅是为了2500万的常住人口，能够把自己的辐射范围迅速推广到5000万的范畴，这就是一个集约的更可持续的发展。

当然新的城市格局也将形成，也就是特大城市、大大城市区、中心城市区以及卫星城市区。

提到这些，大家可能以为就是盖房子，其实不仅仅是如此，涉及到户籍改革和土地制度改革，还有相应的国资国企改革，以及地方财政通过PPP进行杠杆调整的重大的改革，所以这可能是未来发展的核心动力和来源。最近影响的结果是大部分的农民工将在这样一些核心城市的周边区域落户下来，它是一个农民市民化、农民工市民化和市民公民化的成果，将产生真正意义上的8亿到9亿中产阶级。

中产阶级一旦聚集，马上就牵涉到第二个引擎，也就是消费升级。我们做了很多消费升级的投资，在一级市场和二级市场都进行了投资。

传统的消费需要品牌化，最近我看到一篇广州关于租购同权的文章，他说不管怎么样租购同权，你租了房子还是不一定能进入好的公立学校。良好的教育一定是稀缺的，正因为它是稀缺的，我们需要通过大量的投资才能满足大家的需求。中国将开发大量的高端教育、医疗市场，以平衡和美国的商品贸易的顺差。

如果把刚才那张图释放到亚太的空间，我们可以看到是更为广阔的行业，比如说我们的一带一路，究竟我们的投资应不应该到海外去，我们都理解是一种没有选择的选择，如同香港的投资商进入到上海、深圳等中国的一线城市。

我们对一带一路沿线很多国家做了分析，很多国家确实是不适合去，但是在周边考虑到地缘的安全，以及和中国的关系，我们划出一些做出重点投资的区域，更重要的是在这些区域。

以前我们出口的只是鞋子、袜子，未来我们将出口的是大飞机、高铁、核电，我们的网络支付技术，新的电商平台，以及优质的中国制造，房地产和住宅。所以这一块也会给我们带来额外的增量，这是我们看到的新的三驾马车。

风险在哪里？这是我们所看到的未来的增长之路，而且对未来5年是至关重要的新的三驾马车的选择。

风险我们觉得来自于全球经济周期，因为我们现在确认知道的是三件事情：第一，全球主要央行的资产负债表规模，这是人类有史以来最高的。

第二，所有主要国家的杠杆，也就是负债水平，是有史以来最高的。

第三，所有的风险金融资产，主要是指房地产和股票，对于大多数经济体来说，不光是2008年金融危机以来最高，而且很可能是1929年到1933年的大危机以来的新高。

还有一个是以股票为代表的风险资产的风险波动率是历史新低。我不知道大家从这里面闻到了什么样的味道，我闻到了不安的味道。

我们做投资的总是喜欢8，以为8就是发，但是我反倒要给大家提出警告，逢8容易出大事，1998年金融危机，2008年全球金融危机，明年是2018年。

我们确知的是全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞，这就意味着金融周期已经很快的将要达到顶峰。

尽管我们已经开了金融工作会议，尽管我们强调对外的资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎，所有的这些肉都焖在锅里头，但是我们还是要为即将出现的风险做好准备。