王刚：房地产信托投资基金终会推出 已经做好准备

近日，PPP（Public-PirvatePart-nership）的资产证券化受到发改委和证监会鼓励，这让REITs（房地产信托投资基金）又一次成为焦点。  

十多年来，这样的时刻不在少数，试点方案有之、试点城市有之、产品创新突破有之，无数次临门，那一脚始终没有踢出。不论是政府、监管机构、开发商、律师、评估师，所有链条的从业者都换了好几茬，但REITs仍是一个看上去遥遥无期到让人失去耐心的名词。  

有时间表吗？  

中国REITs联盟秘书长王刚很谨慎地说，这个问题的答案，他有，但因为经济、政策环境因素，仍然充满变数。  

过去18年里，他从GEcapital到华平投资再到中信证券(16.410,0.14,0.86%)，在房地产开发、收购、资管各个领域都有过深度参与。按理说，他并不需要抛头露面去鼓吹政策，但王刚参与筹建运营的中国REITs联盟是中国REITs最积极的推动者，在其中耗费了多年精力的王刚，几乎把REITs上升到了他的信仰的程度。“这里面有公益心，也有功利心。”王刚说，不确定推出的具体时间节点，但是对方向和趋势的判断是没有疑问的，这件事一定会推出来，至于过去十多年努力的意义就是，一旦政策真的推出，我们为此已经做好准备。  

PPP证券化：REITs的新契机  

经济观察报：最近，资产证券化因为PPP又火起来了。  

王刚：发改委和证监会在2016年12月26号出了文件，要推PPP的证券化。  

基础设施建设，需要建设方的前期投入，建成后免费交付给政府，前期的建设方主要靠未来长周期的收费权来折现。  

从这个意义上讲，跟投资房地产的基金逻辑一样，前期投入的这些建设方要退出，当基础设施达到稳定现金流时，就可以做证券化。  

经济观察报：从国际经验看，基础设施的证券化和商业地产REITs主要有哪些不同？  

王刚：基础设施不像商场，商场管理得好可以加租金，但公路上的车多了，随便涨钱是不可以的，这在某种程度上决定了，基础设施的现金流是长期稳定的，属于偏债型的资产。  

美国也有基础设施REITs，新加坡甚至不叫REITs，叫BT（商业信托），它们是一个门类。在发达国家，基础设施的REITs不是特别大的占比。  

印度在2014年推出了REITs法规，目前还没有一单REITs产品落地，它现在有6只基础设施REITs和1只办公楼REITs准备推出，但跟中国有类似的地方，税制不合理，推出来也有些困难要克服。  

总体来说，在税收上、法律上，PPP证券化对REITs的制度建设可以有很大的推动，这是政府希望的，也符合REITs这个工具的功能，接下来会发展得很快。  

现在地方政府都在很积极地响应。  

经济观察报：中国的REITs已经酝酿了十多年了。  

王刚：2008年，国务院“126号文”提出要开展房地产信托投资基金（REITs）试点，中信证券开始试点，当时有债权版和股权版两个版本，但4万亿财政刺激之后停滞了。  

到了2014年，监管层鼓励稳妥开展REITs试点，中信证券把北京和上海的两栋写字楼做了中信启航资管计划的类REITs，中国本土版RE-ITs真正落地了。  

到现在为止，国内类REITs已经陆续做了十几单。  

经济观察报：但REITs政策推出还是遥遥无期的事情吧。  

王刚：那不是，我们目前在做金字塔的事，你不能说政府给出一个规定，这件事情就能成了，基础体系没搭建好，出个规定有什么意义呢？  

金字塔：REITs的基础体系  

经济观察报：金字塔和基础体系是指？  

王刚：首先，在中国推这个事情，得有合格的资产。我们看资产，其实是看资产在未来N年内的竞争能力，今天的好坏不是特别重要。