21城连出26策降温楼市 调控持续收紧资金外溢加剧

10月9日，江苏银监局发布通知指出，对于实施限购措施的城市，居民家庭首次购房和首套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于30%；二套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例不低于40%。这是国庆以来的第26个有关房地产调控收紧的政策。

　　国庆小长假本是地产商计划中的销盘最好时机，楼市调控政策却在这场已硝烟漫布的战场中拿出“杀手锏”，喧嚣戛然而止……自9月30日北京出台首个楼市收紧新政后，截至目前已有21个城市出台多达26个收紧新政，以快速为燥热的楼市降温。

　　在此背景下，楼市成交应声下滑。中原地产研究中心数据显示，2016年国庆长假期间，北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套，合计签约425套。较2011年的1039套、2012年的587套、2013年的863套、2014年594套、2015年的543套均大幅度下调。此外，武汉房管局数据显示，武汉国庆期间楼市成交呈现过山车。10月1日1067套，10月2日792套，10月3日612套，10月4日271套，10月6日227套。天津方面，二手房买卖交易量与9月同期相比下滑20%至30%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，成交陡降的原因便是楼市收紧政策的快速上线。在预期仍然不明朗的情况下，政策出台使购房者陷入观望，涨幅有望快速放缓。

　　值得注意的是，成交分化依然明显。CRIC研究中心报告显示，在京、沪成交同比跌4成，广州成交却同比增454%。同时，在南京、厦门等热点市场降温显著的同时，南昌、南宁等地成交火热。数据显示，南昌2016年国庆七天共成交住宅面积20.31万平方米，较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%。济南更是较2015年、2014年同期大幅上涨322%与980%。

　　CRIC研究院分析师杨科伟表示，资金外溢至热点城市促使周边大幅上涨。例如，在苏州政策不断收紧之下，扬州、温州今年黄金周成交较去年分别上涨157%和320%，而广东、佛山、东莞集体政策收紧，也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市，其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米，较2015年同期上涨157%。

　　杨科伟表示，房产已经成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振大背景下，资产配置荒愈演愈烈，居民及产业资本保值、增值需求急需寻找一个出口，恐慌式抢购带来城市房产价格爆发式上涨。宽松的货币政策环境又让金融体系资金给购房者加高杠杆提供便利。

　　“现阶段来看，基于宏观经济环境、货币政策没有显著改变，地方出台的限购、限贷等限制需求端的政策并未触及本轮楼市量价上涨的核心动因，地价涨、房价涨的预期普遍存在，房企业绩完成度较高而没有降价出货的动力，预计热点城市价格并不会显著下调。”杨科伟说。

　　不过，杨科伟也表示，如果未来货币政策出现阶段性收紧，或者严控房地产行业资金流入，或出台有力措施引导社会资金“脱虚向实”，部分热点二、三线城市楼市可能会陷入较长调整期，“量价齐跌”将是大概率事件。

　　张大伟则表示，调控新政的快速落地，加上央行的收紧预期，四季度楼市调整可能性加大。