民企拿地凶猛 上海市土地停供“暗示”政策落锤

一线城市中，上海因为高价地频出引来各方关注，自融信110亿拍下内环一块住宅用地引爆市场刷新全国土地成交史上最贵纪录之后，此后一周，上海陆续暂停4地块的出让。这种反常的做法引发了市场的广泛联想，关于上海将收紧调控的预期让业界感到如临深渊。而本次“高价地潮”与以往不同的是，民企代替国企成为拿地主力，民企的行为往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。同时，险资及产业资本也纷纷流入土地市场。可以看出，“资产荒”也是造就高价地涌现的一个深层推手。

  但是，热闹的市场并没有掩盖住风险。中国房地产企业的信用评级或展望却在被下调。这种矛盾反映出，房企的负债率和财务状况并没有改善，国际投行和评级机构对于中国房地产市场风险以及泡沫破裂普遍担忧。

  导读

  “以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值的“性质”，具有一定的个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。

  仿佛还未从“高价地”的狂欢中清醒，上海连续暂停三宗土地出让的反常做法，已让业内噤若寒蝉。

  在资金面宽松、房屋交易热闹、供应不足等各项因素的刺激下，今年的土地市场异常兴旺。到8月，住宅交易早已降温，土地市场却继续走向极致。截至目前，本月全国共诞生47宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到33宗。8月已成为名副其实的“高价地月”。

  从连续发布的中期业绩来看，这些“高价地”似乎并未给企业的资金面带来影响。事实上，按照房地产开发的正常周期，高价地项目影响要到明后年才能真正体现。

  但这对市场情绪的影响不容忽视，且纵观历史，“高价地”的出现往往是引发政策打压的导火索。在暂停土地出让后，上海已传出在信贷层面进行收紧的消息，北京、深圳也有类似的风声传出。同样从本月开始，业界的情绪也开始转向悲观，接受本报记者采访的业内人士普遍认为，政策继续从紧将不可避免。

  “高价地月”的诞生逻辑

  8月17日，上海静安区的一宗商住用地“中兴社区N070202单元地块”开始出让。经过一个多小时的激烈竞争，该地块以110.1亿元的价格竞出，得主为福建房企融信地产。

  据估算，这块地的溢价率达到139%，名义楼面价为10万元/平方米，扣除商业配套及保障房，可售部分的楼面价达到14万元/平方米，创中国历史“高价地”纪录。

  在这宗“里程碑”式地块诞生时，似乎没有人预料到它将要引发的连锁反应。一天后的8月18日，上海中止了浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块的出让；8月22日，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块也停止出让；8月24日，普陀区苏州河滨河地区的一宗土地出让也被暂停。

  在中原地产首席分析师张大伟看来，“高价地”的出现是今年中国土地市场的一个缩影。根据该机构的统计，截至8月25日，今年全国已出现单宗超过10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。其中，溢价率超过100%的地块达到153宗，而去年同期仅有6宗。

  这些“高价地”主要分布在热点一二线城市及其辐射地区，今年以来，上海、南京、苏州、杭州、合肥、天津等地成为“高价地区”。