民企拿地凶猛 上海市土地停供“暗示”政策落锤

  随着住宅交易市场的升温，“高价地潮”早在今年4月就开始出现。但在住宅交易已连续3个月降温后，土地市场的高烧仍持续不退，并在8月再度攀高。

  中原地产的统计还显示，8月以来，全国单宗土地价格超过10亿的地块合计有47宗，其中溢价率超过100%的高价地高达33宗。

  事实上，除“高价地”价格之高，诞生之密集外，还有两个特征容易引起监管层的警惕。“以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人 表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值的“性质”，具有一定的个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。

  这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝等央企，近期动作已明显放缓。而包括新晋“高价地”得主融信在内，民企已成为土地市场的主角。

  另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录，还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。这种畸形的资金流动同样值得警惕。

  调控政策“在路上”

  与“高价地”同步出炉的，是上市房企的中报。受益于上半年的旺盛销售，多数企业的业绩亮眼，这也使得其疯狂拿地的行为具备了一定的合理性。

  以获取单价“高价地”的融信为例。上半年融信实现合约销售收入132.2亿元，同比大幅提升261.92%。截至今年6月，其净资产负债率也同比下降63.6%，至90%的水平。

  但这并不代表“高价地”没有风险。按照房地产开发的正常周期，高价地项目对业绩报表的影响要到明后年才能真正体现。接受本报记者采访的多位从业者也直言，对于近期的土地市场有些“看不懂”。尤其在北京、上海等一线城市，随着一系列高价地的入市，高端住宅市场正出现供应过剩的端倪，并将给这些项目带来巨大的去化压力。

  就当下市场而言，张大伟认为，如此频繁的诞生“高价地”，势必对房价起到抬升作用。而其对心理预期的影响已经形成。

  回顾历史，“高价地”往往是引发政策的重要导火索。2010年3月16日，全国“两会”刚刚结束，北京楼市就出现“一日三高价地”的“奇观”。一个月后，调控楼市的“国十条”重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。

  如今的局面，似乎比当初有过之而无不及。接受记者采访的多数从业者的预期都趋于悲观，他们普遍认为，综合各方面的信息来判断，政策层面的收紧已不可避免。

  据了解，上海有可能在今年9月出台一个“软着陆”的调控方案，主要针对市场中的投资者。且不排除提高首付比例、贷款利率等信贷政策。

  深圳的调控政策似乎也在路上。8月23日，广东省住建厅党组成员陈天翼表示，广东省有关部门正在指导深圳加强房地产的调控。根据官方的信息，8月26日深圳将有一批宝安区的土地集中上市。此举容易被理解为缓解市场的“饥渴”。

  至于北京，在两个多月的住宅用地“断供”之后，下半年加强推地被认为是大概率事件。为防止高价地的出现，北京可能同时推出一些限制地价的举措。