业内称房价短期已见顶 否认“拐点论”强调调整期

国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况为当前楼市“拐点论”、“崩盘论”再添佐证，全国楼市呈现区域性降价，华东区域整体呈现颓势，房价数据已全面放缓，有关楼市是否进入拐点的争议再度白热化。业内人士普遍同意的是，在中国城镇化进程尚未完成之际，崩盘几无可能，房价短期已见顶，长期取决于供求。相较于“拐点论”，业内人士更愿意将当前情况称为房地产已步入平稳发展期，称未来市场将在波动中成长。

数据：房价首现大区域全面下调

4月份70城房价数据有几个新的变化值得注意。4月房价持平和下调的城市分别达8个和18个，为2013年以来最多。环比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低降幅0.7%。二手房中，22个城市价格环比下调，杭州新房和二手房下调幅度均为最大，分别为0.7%和0.8%，北京二手房也再次下调0.2%。

一线城市方面，一二手房价格指数全面回落到10%，不过环比仍然上涨，一线城市供需结构矛盾依然巨大。华东区域整体楼市颓势显现，杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、赣州等城市新建商品住房均环比回落。

对于这样的变化，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，可能导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。

这让人不禁好奇，这一轮楼市调整既非2008年受金融危机波及而下跌，也非2011年受调控政策影响而短暂调整，而是基于市场自发产生的结果。不知这是否意味着，随着行政手段的淡化，纯粹依靠市场的力量，房地产市场终向成熟迈出了一大步。

张大伟提醒说，一二线城市调控依然高压，市场价格调整难免，但幅度将在可控范围内。三四线城市一次大洗牌已经在所难免，一旦因为信贷等继续收紧等因素出现普遍恐慌性观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。

分析：黄金时代已过去

虽然一些数据证实了当前楼市已步入“拐点”，但并非全部一边倒。事实上，包括万科在内的多个地产商仍然保持乐观。

此前，一份以万科集团副总裁毛大庆之名发布的《全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》疯传曾引起轩然大波，但万科随后以总裁郁亮名义称，并非全面看空内地楼市。

郁亮认为，虽然中国楼市的黄金时代已经过去，轻轻松松谁都能赚钱的现象也不会持续，但房地产目前还是白银时代，仍有很大的发展空间，因此没必要对中国楼市过于悲观。房价持续下跌的可能性也不大。

华远地产董事长任志强更是直接批驳楼市“拐点论”，称用局部数据判断楼市拐点是错误的，“没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据。”

新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，2014年1-4月销售面积仍然远高于2011年和2012年同期水平，近三年市场都将在高位盘整，2013年是顶点。

欧阳捷向记者表示，市场悲观情绪的背后是经济增长预期不稳、去年底透支过多、限贷、利率以及国外机构唱空等因素，而最核心的原因是土地超量供应、产出速度快于需求速度、产能过剩。

未来：告别高增长 步入平稳期

从目前情况来看，面对楼市新一轮的调整，中央出手统一救市的可能性几乎为零。今年两会已为全年房地产市场定调，双向调控、分类指导成为房地产政策调整的主要方向。

自去年“国五条”以来，中央至今并未出台“一刀切”式政策干预房地产市场的调控，转为各地陆续探索只用于本地实际的差别化调控政策。4月份以来，已有无锡、南宁、萧山、铜陵等地先后放宽限购政策，业内人士预计未来将有更多城市加入到“松绑”限购行列。

欧阳捷表示，行政之手退出、房地产回归市场是地产商所希望的。“定向、微调是今年政策的主流，住宅作为保值升值的投资品深化已被打破，特别是在三四线城市，及时放开限购，也不会有更多人买房，”欧阳捷告诉记者，“从我们实际来看，投资性需求现在可以说几乎没有。”

社科院研究员易宪容同样认为，中国房地产市场全面的周期性调整已经开始，前国内住房市场出现的调整并非是早几年那种不断出台房地产宏观调控政策所导致的市场短期变化，而是国内外金融市场条件变化导致的普遍的周期性调整。

“目前房地产已进入平稳发展期，市场将在2013年的高位上波动，直到2020年以后，未来房地产市场会平稳发展，不要相信再有高增长。”欧阳捷说。

让行政归行政，市场回归市场。应当看到，当前是房地产行业步入稳定调整期的开始，业内急需从市场的悲观情绪中走出来，重拾信心，脚踏实地。在新一轮调整中，小型企业兼并重组或是退出等都将是正常的市场优胜劣汰，而大型房企也将迎来越做越强、越做越大的机会。