李俊：房价上涨的空间可能有限 中国楼市何时迎来拐点

很多城市的房价已经上涨了10年时间，但是这个上涨周期什么时候才结束，这是很多人想知道的答案。高房价增加人们的生活成本，特别生活在一线城市的人们，这个体会更是深刻。

中国的房价在本轮上涨之前，曾经有过将近10年下跌周期。上个世纪90年代到2003年左右，中国的房价处于下跌周期，甚至一度出现下降。著名经济学家张五常在文章上说到，“楼价跌了四分之三，上海的高价楼房，从二万五千块一平米，跌到七千块一平米；深圳也跌了百分之八十，高尔夫球场的会员证，没人要。破产之声到处都是。”

造成本轮房价上涨的因素，主要有几个。第一，中国宽松的货币政策，从而推高房价，甚至可以说，高房价是印出来的。第二，中国土地供应数量有限，远远无法满足市场上的需求，正是这种预期，导致人们更加疯狂购房。第三，中国城镇化的进程，很多人进城，从而产生强烈的需求。第四，投资渠道比较有限，所以人们就把钱投入房地产。

1995年到2005年，这十年时间，居民收入增长是高于房价的增长，但是在2005年到2013年，这8年时间，居民收入的增长速度，远远跑不过房价上涨的速度。正是居民收入增长速度跟不上房价上涨速度，房价上涨空间就会越来越有限。

虽然中国有一些城市房价仍然处于上涨，但是这个速度相对平稳了。北京等城市房价疯狂上涨的同时，我们也看到温州等城市房价的下跌。未来一段时间，中国房价会出现一些城市在上涨，另外一些城市在下降。省会城市贵阳，由于推出超级楼盘，供应量一下子就上去了，房价不涨反跌。房价下跌，对GDP是有影响的，但是对于普通老百姓来说，绝对是一件好事。

这几年，中国很多县城房地产发展很快。有一些县城盖了很多房子，甚至扩张得很厉害。对于经济水平不发达的县城来说，如果房价是建筑成本几倍，那么风险就很大了。经济发达地区的县城，可以不断吸引外来人口，人口规模不断扩大，从而维持了住房的需求。另外一些县城，人口流出高于流入，大量住房可能没有人居住。

尽管居民收入还是不断增长，但是中国人口离零增长已经不远了。事实上，年轻人数量已经处于负增长了。现在，小学、初中入学人数都在减少，一些城市高中招生阶段人数也开始减少了，同时还有一批年轻人选择移民，到时高房价就很难以支持。

2020年左右将有可能是中国房价一个转折点，到时住房需求不会那么紧张。随着年轻人数量不断下降，人口进入负增长之后，中国房价将会长期处于下降状态。未来几年，中国经济增速会不断下降，房价上涨的空间可能有限。