朱大鸣：一些地方刺激性政策会不会引爆楼市新高潮

最近一段时间，房地产市场传来的消息再次出现了混乱局面，一方面有些城市的房价岌岌可危，政府酝酿放松政策，以便刺激房价不要下跌，媒体近期长沙、杭州等地相继召开房企沟通会，由当地政府相关部门组织，地方房企参加，酝酿和讨论松绑限购的可能性，据说温州已上报松绑限购的方案。另一方面，一些城市通过概念炒作，例如保定的房价一天一个样， 房价天天涨。

中国房地产市场有一个基本特征，鉴于土地财政的重要性，地方政府往往力保房价不下跌，这严重扭曲了房地产市场，因为作为市场，价格有涨有跌才是正常的，但这么多年调控政策固然强调房价不能上涨，但更多采取行动的是力保房价不能跌。

一些观点认为房价下跌会导致地方经济的崩溃，这种观点在某种程度是正确的，原因在于房地产市场确实事关多个行业的生计以及金融系统的安全，有学者计算过，2013年全国房地产“五税”收入，即契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税合计为12212亿元。房地产营业税为5411亿元，房企所得税2580亿元，加上以上“五税”约为20476亿元，占地方财政收入的比重高达30%。而2013年全国土地出让金收入更高达41250亿元。卖地收入加房地产类税收的总和达6.1万亿元，而当年全国财政收入为12.9万亿元。因此，无论人们是否承认房地产是支柱地位，它事实上是地方政府顶梁柱，这个顶梁柱不能垮塌，垮塌之后地方政绩很快就要下滑了，地方经济或许也难以经受这种冲击。

但是，在房价已经形成泡沫的情况下强调这一观点，只能促进房价泡沫越吹越大，饥不择食的结果是房地产泡沫形成了一条地上悬河，而且需要构筑的安全堤坝越来越高，一旦遇到某些微小冲击，就可能酿成“人或为鱼鳖”的经济崩溃悲惨结局。

很多地方楼市下跌并没有人们想象的悲观，但为什么经常听到楼市下降楼盘被砸的消息，部分原因在于“会叫的孩子有奶吃”闹剧在上演。哭穷越凶，越能得到关注与支持，这样，所谓的房地产市场危机就演变成为救市做铺垫的闹剧，这一点是值得反思的。

2008年我们认为救市政策有助于中国经济走回到正常轨道上来，稳定了房地产市场就等于稳定了经济。但随后的政策越来越激进，货币超发越来越严重，信贷扩张太猛烈，M2迅速扩张的结局是总是爆出“蒜你狠”、“姜你军”等物价上涨现象，同时部分地区出现了房价上涨，而且出现泡沫。因此，我们认为，当前房地产市场出现的一些低迷现象，如果能够稳住房价的情况下，尽量不要刺激房地产市场，确实难以经受冲击，也要限制刺激政策的范围，否则刺激政策容易走向短期化，各地房价掀起像保定一样的报复性反弹，事情可能就真得失控了。

李克强总理日前主持召开国务院常务会议，提出给小微企业进一步的税收减免、在棚户区改造上顺畅融资渠道以及深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设等措施，这被媒体解读为有限刺激政策。我们认为管理层这一决策顺应了当前形势的改变，因为当前经济形势确实有些低迷，这些政策非常有针对性；但另一方面刺激政策范围是有限的，原因在于避免再次发生由于刺激政策导致资产价格上涨以及房价失控的局面。一个显著地动向是，央行继续加码正回购操作规模至900亿元，与上周同期相比增加了超过七成，这说明央行还是比较谨慎的。大规模货币超发引起来的麻烦已经引起了人们的普遍关注，因此，我们认为管理层的思路更加务实，且有针对性地解决了当前一些重要问题。

导致楼市上涨的重要根源在于货币超发，但在央行没有出台刺激性政策以及放水的情况下，很多地方房价下跌是伪命题。事实上影响较大的还是楼市降温了，一些楼盘降价跑量，以免重蹈宁波房企破产的悲剧；因此，一些地方酝酿出台松绑楼市限购政策，可能是因为楼市降温权宜之计。但问题是一旦出台松绑楼市政策，万一房价展开了报复性上涨，其后果与责任就难以承担，我们的发展确实不能仅仅靠楼市打鸡血效应保持高温状态，因此地方政府刺激楼市政策很可能也是有限的，仅仅止于不让市场冷却下来发生危机范围之内。