结合2018年7月份以来的土地市场走势,可以看到一线城市土地成交频次明显加快,下半年土地成交幅数与2017年持平,平均楼板价也出现同比增长,较2017年同期上涨11%。但是从细分城市来看,北上广深四个城市还是存在着显著的差异。
一、上海供地力度最强
近三年上海土地成交量持续增加,地方政府对房地产市场“增供给”的举措得到了良好执行,就7-10月的土地成交建筑来看,2017、2018年同比增幅分别达到了30%和22%,在寸土寸金的一线城市实属不易。深圳在经历了2017年下半年的低谷之后,2018年下半年土地成交量反弹,但是较2016年的高点还是有较大差距。北京、广州均在近三年出现了土地成交量的“过山车”,在2017年大幅增加土地供应之后,2018年出现了大幅下滑,其中北京2018年下半年以来土地成交量更是只有130万平方米,似乎再次迎来了2016年的“土地荒“。
近三年一线城市7-10月土地成交建筑面积对比(万平方米)
注:分别为2016、2017、2018年的7-10月 数据来源:CRIC
二、政策性住房用地成为左右平均楼板价的关键因素
自2017年以来,随着溢价率持续走低,限价房、拆迁安置房、租赁住房成为了影响土地交易平均价格的关键性因素。具体来看,北京所有宅地都设置了最高销售价格,2017、2018年下半年成交建面占比分别达到了93.5%和91.3%,土地平均楼板价也相对稳定。上海和广州政策性住房用地成交建面占比有所减少,上海从49%下降至37%,广州从15%下降至7%,相应土地成交平均楼板价则有所上升,上海和广州分别同比上涨了49%和38%。
近三年一线城市7-10月土地成交平均楼板价对比
数据来源:CRIC
三、高单价地块愈发鲜见
2018年下半年以来,一线城市名义楼板价“天花板”从高到低依次是上海5.6万、北京4万、深圳2.6万和广州2.4万,其中北京、上海下降均较为显著,如上海2016年8月的闸北中兴地块楼板价达到了10万元/平方米,北京2017年9月的丰台地块也拍出过6万元/平方米的价格。不过近年来一线城市地价、尤其是住宅用地价格的“天花板”的大幅下降,主要还是受售价限制或附加开发条件影响,实际楼板价仍没有真正降下来。以上海红旗村地块为例,虽然最终是由中海联合本地国企以住宅5.2万/平方米底价竞得,但开发商还必须负责地块范围内所有的租赁房、保障房、广场配套等设施建设,后续投入相当可观。
四、高总价高单价地块集中在上海、北京
在限价、优质宅地开发难度提升等条件的限制下,商办用地在重点地块中扮演了更重要的角色,在2018年下半年成交总价、单价TOP10中,纯商办地块均占据了3席位置。双榜榜首均为上海的新天地商办地块,土地成交总价为136亿元,由瑞安联合太保寿险和永业集团竞得,此地块是新天地太平桥重建地块的收官商办之一,但政府要求开发企业要有世界500强企业实力、具有同类项目开发经验、以持有物业为主要运作模式等资质,且135.8亿的起拍价和全自持的高门槛已将大部分企业拒之门外,最终溢价率仅为0.22%,但也已经是上海历史总价第三高的地块。
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