房地产行业集中度提升 房企下半年销售增速或将放缓

　　进入7月份，房企们也陆续公布了上半年的销售业绩。其中龙头开发商延续了近些年的强势表现，销售额增幅明显高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。

　　碧桂园拉大领先优势

　　今年上半年，销售业绩最为抢眼的无疑仍是碧桂园，是唯一一家半年销售超过4000亿元的房企。

　　7月4日，碧桂园发布了6月份营运数据，当月实现合约销售额778.1亿元，环比微增，但再创单月销售纪录。

　　前6个月，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，同比增长42.7%;合同销售建筑面积约4389万平方米。其中归属于本公司股东权益的合同销售金额约人民币3108.2亿元;归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约3389万平方米。

　　相比碧桂园，另外两大龙头万科和恒大则稍显落后。

　　万科方面表示，公司6月份实现合同销售面积449.9万平方米，同比增加29.13%，合同销售金额656.3亿元，同比增加33.58%;前6个月公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米，同比增加8.93%，合同销售金额3046.6亿元，同比增加9.91%。

　　同时，根据恒大的公告显示，集团于6月份的合约销售金额约为500.8亿元，同比减少18.06%;合约销售面积约为474.2万平方米，合约销售均价为10562元/平方米。1月份至6月份，恒大累计合约销售金额约达3041.8亿元，同比增长24.62%;累计合约销售面积及销售均价分别约为2905.9万平方米及10468元/平方米。

　　对此，中金的报告指出，今年上半年销售单价较高的房企，增速均较弱，如传统的龙头万科;但是销售单价较低的房企则异军突起，以碧桂园为例，采取“全覆盖”战略，即在三、四、五线城市所有的县城、甚至发达的镇区均有布局，因此碧桂园受到房地产调控政策的影响比较小，领先于万科、保利等传统房企。

　　棚改计划继续落实，货币化安置功成身退

　　货币化安置其实是地方政府应对棚户区改造任务繁重、房地产去库存等多重难题的一大创新做法，可谓“一石多鸟”。具体来说，在住房库存积压的情况下，如果政府依然大规模建设保障房，必然会加重库存压力，同时政府提供的保障房区位偏远，并不对应需求。通过货币化安置办法，市民可以自由购买住房，去库存的同时还达到棚改目的。当然任何政策都有局限性和阶段性。当三四线城市的库存逐渐降低，甚至不足时，棚改的货币化安置办法就显得不合时宜了，调整也成为必然。货币化安置作为一种政策工具，目前可谓是功成身退。

　　关于棚户区改造，建设部早已明确2018年-2020年的改造任务是 1500万套，其中 2018年要完成 580万套，作为严肃的民生保障项目，是不会随意取消或者变更的。当然，随着货币政策的收紧，尤其相配套的PSL审批权的上收，货币化安置比例下降，地方政府能否顺利完成今年 580万的改造任务，还存在不确定性。这必然考验地方政府在实物化安置方面的决心和能力，尤其是原地安置要求很高的情况下。

　　三四线城市房价上涨趋势不可持续

　　当前三四线城市去库存已取得显著效果，部分城市甚至需要补库存。棚改项目货币化安置比例下降后，推动三四线房价上涨的因素将显著弱化，另外房地产调控已经由一二线城市向三四线城市下沉，限购、限售成为房价上涨过快的城市调控政策标配。而最近出台的限制人才落户购房(规定落户一定年限后才能购房，防止炒作资金利用人才政策的漏洞)、限制企业购房政策也是“打补丁”式调控升级方式，体现出政府规范市场的决心，预计类似政策会被更多的三四线城市效仿。综合以上因素，三四线城市房价普遍上涨的局面在今年年底将得以纠正。

　　另外，推动房价上涨的高杠杆正在辙去，去杠杆将成为未来3-5年控制金融风险的重要抓手。随着房贷利率不断上浮，购房成本压力的增大，投机成本也跟着大幅上升，大量购房需求被抑制。开发企业融资日益艰难，资金成本高企，高周转是部分开发企业应对融资难、融资贵的方法。企业的高周转策略是以市场容量的高扩张和项目高去化为前置条件的。在政策漏洞逐步修补后，这类企业也面临市场降温后的高风险。

　　最后，三四线城市房价缺乏持续上涨的经济基础。目前城市化进程中人口流动规律，三四线城市人口总体是减少的，人口向大中城市集聚的特征明显;三四线城市经济基本面不被看好。产业基础薄弱、结构单一，居民收入水平偏低、信贷支撑不足也是制约三四线房价的关键因素。

　　由于城市范围大、区域分布广、经济社会发展差异大，未来三四线城市楼市的发展也会千差万别，并不是所有的三四线城市都没有机会发展，房价都会跌入谷底。部分三四线城市位于区域核心地区，或地处大都市圈辐射区域，随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展，依靠人口外溢，吸纳周围的农村进城人口，住房市场需求会有所提振，因此房价相对较安全;另外还有些三四线的省会城市，在城市化进程中由于地方的保全和中央的重规，即使房价下跌，幅度不会太大。