房地产行业集中度提升 房企下半年销售增速或将放缓

楼市调控进入新阶段

　　今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，多地因城施策、分类调控政策频出。近一段时间，部分城市楼市出现过热苗头，投机炒作有所抬头，引起了政府的高度重视。近日，住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，全国房地产调控步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。

　　6月28日，住建部等七部门联合发文，将于7月初至12月底在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。这30个城市包括16个热点城市，还包括一些潜在热点城市、媒体曝光违法违规行为较多的地方以及一些已经在进行违法违规行为整治的城市。

　　业界指出，本轮楼市调控范围大、频率高、力度强，只要是哪里过热哪里就立即有政策出台。贝壳研究院的数据显示，自2016年四季度开始的本轮调控至今，全国累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策、176条限贷政策，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南全省实行限售。

　　就在6月28日住建部等七部门联合发文将在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动的同一天，重庆、武汉、长沙等城市再次调控加码。随后，长沙又紧急对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上。7月2日，重庆又有新动作。对重庆市房地产开发经营业务计税毛利率、土地增值税预征率、购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等5项政策作出调整。紧接着，上海市房屋管理局也出台了《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》。

　　至此，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

　　业界普遍认为，下半年政策依然从紧。业内专家认为：“还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，今年下半年市场将迎来真正拐点。一方面，全国新房市场销售增速将由正增长转为负增长，另外，这些热门城市经过这次市场秩序整顿后，也包含棚改资金面收紧，下半年会出现真正的市场拐点。”

　　仲量联行的分析报告指出，开发商的融资渠道受到信贷政策的影响，预计住宅开发商的资金将面临较大压力。在此背景下，预计下半年开发商将以保去化率为首要任务，一手房销售价格预期较难上涨。

　　下半年销售增速或放缓

　　不过，随着近期棚改货币化安置出现了一些变化以及对房企融资约束的趋严，业内人士普遍预计，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑。

　　有机构也表示，过去一年多，一、二线和三、四线城市房地产销售分化明显，一、二线城市调控升级对成交规模抑制明显，三、四线城市供应、成交热度较高，房价依然面临上涨压力，主要是源于棚改的拉动。以三、四线布局为主的开发商过去一枝独秀，如果货币化棚改熄火，三、四线房价和销量可能下滑，布局三、四线的开发商拿地热情和投资可能会逐步下行。

　　至于棚改政策变动对房企带来的影响，广发证券的分析师乐加栋指出，“从样本房企的货值储备分布来看，多数龙头房企货值储备集中在一、二线城市。当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，我们预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%、影响三、四线15%，我们测算得到的15家样本房企销售面积受棚改影响比例最低为7%，最高为12%，整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右”。

    （房掌柜整理来自证券日报、中房研协测评研究中心、中国经济网）