项峥：刺激楼市政策效应面临多重约束 防引发逆向选择

　　国家统计局18日发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，与9月份相类似，10月70城市新房价格环比仍无城上涨。虽然环比降幅继续收窄，但是房价仍在下降通道中。这些情况表明，各地政府刺激效应未达预期，调整仍是楼市运行主题。在目前多重因素约束下，谨防未来刺激政策引发逆向选择，并加速楼市调整进程。

　　为缓解楼市下行对宏观经济稳增长的压力，今年以来各地纷纷退出住房限购并放宽公积金贷款限制，金融管理当局也松绑住房限贷政策，以刺激楼市成交。这些政策出台虽然在短期内有助于缓解住房刚需购房压力、刺激改善性需求入市，但在楼市预期逆转、住宅价值出现拐点、房产税预期升温及住宅市场购买力需求萎缩的多重因素约束下，刺激楼市效应远逊当初的政策预期，且加重楼市观望情绪。

　　房价上涨预期逆转始于去年四季度，其内在原因在于房价对合理值的过度偏离。从根本上说，刺激楼市也就是分化楼市预期，以促进市场需求释放。但预期存在自我实现机制，在楼市已经形成一致性调整预期时，任何所谓的“救市”政策，向房地产市场传递的是政府对楼市过度调整的担忧，因而往往会被认为是市场进一步下跌的证据。虽然楼市经历一年多调整，但绝对房价依然过高，楼市预期逆转似已不可阻挡,楼市仍将面临中长期调整。

　　住宅投资价值出现拐点降低“入市”积极性。住宅投资成本不仅包括财务成本，也包含折旧、维护费用。在过去相当长时间内，由于我国房价涨幅过大，投资者往往较少考虑实物运行维护成本与费用。而当房价涨幅缩小并出现价格绝对下降时，实物成本压力凸显，投资空间收窄。不仅如此，住宅投资价值还在于其拥有财富贮藏功能。但住宅财富贮藏功能的实现有赖于交易市场的活跃程度。2014年1月到10月，全国商品住宅销售面积同比下降9.5%，住宅价值变现难度明显上升，投资回收难度增大。

　　房产税预期升温将减少多套房购买需求。以房产税替代土地财政将是我国未来财税制度改革的一个重要方向。目前，我国房产税收制度不完善，房屋持有环节免税或税收优惠过多，使得房产税失去了对房地产市场的调节功能。随着楼市发展黄金期过去，地方政府土地财政前景将面临更大制约，房产税立法已在议事日程。而预期中的房屋持有环节税收，将不可避免冲击到当前多套房购买需求。

　　住宅市场有效购买力需求已经萎缩。过去几年，我国住宅市场需求集中释放，城镇人均住房面积已经大幅改善。新型城镇化重点是农民入城，虽然理论上能引致部分住房购买需求，但对这部分中低收入人群来说，有限的购买能力难以跨越城镇相对较高的住房价格。不仅如此，随着我国老龄化社会的到来，人口结构将发生重大变化，未来住宅需求将面临进一步萎缩。日本人口老龄化导致住房空置率不断上升。

　　应该看到，我国经济转型与经济发展方式转变，都不允许未来房地产业继续非理性繁荣。“救市”政策只会有短期效果，难以维持中长期效应。而住房成交价格和成交量的变化关系，并非绝对是“量价齐跌”或“量价齐升”的情况。实际上，任何资产价格的调整都是以波浪式运行。这反映出市场供求双方预期与行为的动态博弈过程。就目前看，我国房价还远未到崩盘地步，若过度干预市场调整，反而有可能会加速迎来楼市的大幅度调整。