市场压力一方面体现在销售增速放缓、库存规模上升、资金回笼紧张,另一方面则是企业自身战略不清晰、盲目转型带来的业绩下滑压力。
克而瑞研究中心也认为,2018年房地产行业调控持续,短期内为防范市场风险,企业总体战略性放缓,以谨慎投资、加紧去化为主基调。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为,更深层次的原因在于房地产的黄金时代已过,目前处于下行通道中,房企放慢速度是不得已而为之。
保利发展在近期的白皮书中明确指出,楼市的拐点已在去年四季度出现,市场开始进入调整期。
从全国新房市场的销售数据来看,持续30年的新房销售金额在去年达到了15万亿,多位业内人士倾向于认为,此后再超越该数据非常困难。
2019年大概率会出现的是,新房销售金额同比首次出现下降,少于15万亿。
不过,短期内,政策始终在双向调节对冲托底。“目前类似税费政策和贷款政策都释放了利好,传统住宅等领域中还是有机会的。”在严跃进看来,今年年初,政策开始逐渐放松、房企融资环境得到一定改善、积压的市场需求开始释放,楼市或许迎来一个机会窗口。
宋丁预测,“今年市场的走势应该是相对平稳、窄幅波动的,维稳是一个大方向。”
当下大部分主流房企的心态,正如万科董事会主席郁亮所言,宏观经济L型尚未见底,人口红利渐失,“2019年,面对高度的不确定性,应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,以现金流为基础,稳住基本盘”。
阳光城就在年报中明确表示,在公司规模过千亿之后,品质管理对公司发展更为重要。而碧桂园也在去年年中开始“提质降速”,不断调整组织架构;郁亮也指出,万科今年巩固基本盘的内容之一就是提升产品力。
与此同时,随着越来越多的城市进入存量市场,城市运营成为房企竞争新赛道。“白银时代”,江湖并未远去。
多元转型业务投入谨慎
在房地产行业增量市场天花板来临之际,焦虑之下,近年来开发商们都在忙着去地产化,从“开发商”变成美好生活服务商是转型方向,因为这意味着可以围绕地产主业,发展多元化业务,寻找新的利润增长点,做“百年老店”。
但转型并不容易,不管地产+互联网、地产+文化+旅游、地产+养老模式,还是长租公寓、商业地产运营,甚至干脆脱离地产行业,投资农业、新能源汽车等其他业务板块,这些产业都需要沉淀资金,短期内盈利空间都是模糊的,需要时间给出答案。
实际上,根据记者与多位房企高管交流的情况来看,在地产业态布局方面,商业、长租公寓、养老和产业地产等持有运营性资产,目前千亿元量级房企几乎均有布局,只不过投资比例有所不同。比如,长租公寓可能是某些房企的主航道业务,但也可能是另一些千亿元量级房企的非重点业务。
总体来看,即使是商业地产,在房企投资预算中,也都是以每年的销售回款、盈利等多方指标为考核,采取一定比例去投资,谨慎布局扩张。其中,对于创新业务,更是采取试水心态,灵活把握投资动态,一旦势头不好,很可能要减少投资预算,甚至叫停。
正如郁亮所说,行业的转型绝非易事。找到一个和房地产行业体量和赚钱前景都相当的行业,几乎没有可能,万科做物业、物流的时候,发现每平方米赚的钱都是以了几角、几分为单位时,大家便觉得无从下手。但“尽管房地产行业还不错,不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我们必须要做新业务。”
对于新动能业务发展的不平衡,郁亮表示,“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停,因为我们不知道怎么持续下去。”
一句话概括,对于当下的房企发展来说,已经从“进中求稳”变为“稳中求进”。这或许是去杠杆大势下的被动选择,也可能是房企真的意识到跑得太快会出问题,不如稳下来修炼内功,比如提升产品力,扩大品牌影响力等动作,毕竟,未来的较量是高手之间的竞争。
(房掌柜整理来自证券日报、21世纪经济报道、每日经济新闻)
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