土地市场交易呈下滑态势 二线将成为房企布局主战场

　　开年以来，全国土地市场交易总体呈下滑态势，土地成交建筑面积、出让金和成交均价等各项指标均大幅回落。虽然个别市场略有回暖，但难言全面复苏。整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下，二线将成为房企布局的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

　　前两个月土地市场降温明显

　　上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示，2月份，40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元，环比下降36.6%，同比下降27.5%。

　　另据同策研究院监测数据，2019年2月，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比1月减少929宗，比去年同期减少275宗;成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%。

　　今年2月份，40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比上涨1.7%，同比下跌11.3%;土地成交溢价率9.2%，同比下降12.1个百分点，②地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

　　“目前，40城土地市场相比去年同期出现明显的降温态势。”易居研究院研究员王若辰表示，2月，40个典型城市土地成交建筑面积已连续4个月同比下降。

    数据显示，今年前两个月，40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，去年12月份开始转负。

　　易居研究院研究员王若辰表示，2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年，土地出让金连续两个月环比下降，而目前政策与经济环境并未发生大变化，预计未来会持续这一下降趋势。

　　房企拿地谨慎

　　“楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈，这在一二线城市尤为明显。”中原地产首席分析师张大伟指出。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2019年1-2月，一二线城市合计卖地1896宗，土地成交金额为4187.7亿，同比减少了20.7%。

　　另据同策研究院监测数据，2019年1-2月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

　　而从溢价率情况来看，房企今年前两个月拿地总体较为谨慎。以杭州3月4日出让的7宗地块为例，江干区牛田单元R21-07住宅地块溢价率最高，起价29.19亿元，成交价41.69亿元，溢价率达42.82%。而其他地块大多以底价成交。

　　事实上，北京、广州等热点城市今年前两个月土地出让溢价率总体保持低位，多宗地块以底价成交。这显示出房企拿地策略较为保守。

　　张大伟说，2019年开年，楼市保持严格调控，在这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

　　“房企资金压力逐渐出现。”他说，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，尤其是在一二线城市，调控尤为严格，在这种情况下，房企虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

　　土地市场分化加剧

　　随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈，土地市场分化趋势愈发明显。据CRIC监测，春节后全国土地市场有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%;但依旧未达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比则下降了19%;这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。

　　与此同时，2018年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗，三四线城市热度骤减。

　　细分来看，从近期规模房企拿地分布可看出其目前投资战略倾向：目前，碧桂园拿地仍以三四线为主。其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块，共计花费6.7亿元，增加土地储备达到44.2万平方米。

　　万科则坚持布局一二线，在2018年加码布局三四线之后，还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块，也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块，预计将用于建设恒大童世界，这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。

　　融创2019年以来拿地势头较猛，根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示，1月份融创新增土地货值达到570.4亿元，位列第一名。根据不完全统计，节后两周融创已在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地，合计建面超过100万平方米。

　　“从整体数据变化趋势来看，可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市‘复苏’，对于整体的借鉴意义并不是太大。”克而瑞表示。

　　部分有规模扩张需求的品牌房企也在向二线城市回归：例如中梁控股则节后在长沙、天津、苏州各落一子，加快了布局二线的脚步。其2018年已进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市。中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块，为其首次进驻广东省。

　　卢文曦指出，土地市场其实和楼市一样，都是房地产市场的一个指标，如果楼市出现分化的话，土地市场也会出现难以避免的分化。2019年土地市场可能会出现回归。随着棚改货币化政策的收紧，房企普遍看到了三四线城市的拿地风险，拿地速度会进一步放缓。为保证企业的正常发展和运行，企业可能会慢慢向具有抗风险能力的一二线市场回归。

　　“尽管最近‘市场回暖’的猜测时有出现，但从房企的应对策略来看，2019大概率依旧是小年。”一位中型房企负责人表达了其看法。对于“今年的重点布局区域”方向，他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。

　　张波分析，2019年整体土地出让金预计和2018持平或降低，并且很难出现出让金环比继续大幅增长局面。值得关注的是，由于“去库存”接近尾声，棚改的货币化安置政策调整的不断落地，2019年房企在三四线城市拿地会变得更为谨慎，同时房企在拿地策略上，或许会更重视城市群的进入战略。

　　就2019年土地市场整体走势而言，同策咨询研究部总监张宏伟则分析称，从大趋势以及房企策略角度看，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将重点放在二线城市，如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。

　　由此可以看出，2019年，三四线市场或将降温，进一步回归理性。未来房企仍将一二线城市，作为“主战场”。

    （房掌柜整理来自证券日报、中国新闻网、证券时报、中国证券报、蓝鲸财经）