前两月房企融资规模同比翻倍 房地产市场或将进入调整期

　　自2018年年底以来，房企融资环境持续改善，成本也有所降低，房企抓紧这一战略机遇加速融资。2019年以来，房企境内外融资规模同比大幅提升。来自国金证券的统计数据显示，截至2月22日，2019年以来房企境内发债规模已达928.4亿元，地产债发行数量136只，分别比去年同期增加97.1%、72.1%。不过国金证券也指出，近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。

　　融资同比大幅增长

　　房企境内融资的高峰出现在今年1月份。Wind数据显示，今年1月份，房企国内发债规模达800.91亿元，创单月历史新高，同比2018年同期增幅达160.29%。另一方面，中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资计划新高。

　　房企海外发债融资也较为活跃。Wind数据显示，截至2月28日，有30家内地房企在海外市场发行了42只债券，发行规模达到146.6亿美元。其中，发行外币债券进行融资的房企数量和债券数量均较去年同期大幅增长。

　　更多房企也在近期抛出海外融资方案。中原地产研究中心数据显示，春节假期后，有超过25家房企发布境外债务融资方案，其中部分企业已经多次实施海外融资，比如禹洲国际，此外融创、旭辉、融信中国、佳兆业、龙光地产、华润置地和华夏幸福等也均有密集融资。整体看，融资成本相比去年有所下调。

　　政策加码边际改善融资环境

    房企融资难虽然贯穿了2018年，但在接近年底的这段时间，房企融资的边际环境似有好转。2018年12月12日，国家发展改革委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持优质企业有条件发行企业债，房地产公司也在其中。不过，据权威人士表示，目前国家发展改革委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。

    实际上，这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。一直以来企业债券发行要求所筹资金用途符合国家产业政策，很多发债主体虽隶属于“房地产业”，但绝大多数是各地政府的城投平台，从事商品房开发的房企发行量很少，且募集资金用途多为保障性质的住房。

    自2010年以来，非城投类房地产业发行企业债券一共包括10单，募集资金总金额为149.4亿元，发行人包括保利集团、国奥投资、武汉光谷联合等公司。梳理其募集资金用途可以发现，非城投类的房地产业发行企业债券募集资金主要投向了国家产业政策支持的经济适用房、限价房、公租房、棚户区改造等具有保障性质的住房项目，以及一些公共类建筑、物流园区项目以及绿色建筑项目，而非商品房开发项目。

    公开数据显示，2018年以来房企发行企业债的案例极少。按照Wind二级行业分类统计，房地产II口径下的房企企业债在2018年内发行了2单，均为宜兴拓业实业有限公司所发行，但资料显示该企业实际为江苏宜兴陶瓷产业园区从事城镇基础设施建设、安置性住房建设的主要融资建设主体。记者同时了解到，2017年下半年发行的“房地产”企业债，绝大多数也属城投债，而真正的房地产企业债少之又少。

    但在业内人士看来，优质房企获支持发行企业债券进行直接融资在宏观层面依然“有所裨益”：一方面房企融资端的紧张局面将有望得到缓解，另一方面直接融资的成本优势也对房企融资成本形成利好，此外用于补充流动资金的比例提升也可以提高房企资金使用灵活度。

    业内专家认为，在该政策下，企业资金压力全面缓解概率较小，但边际改善值得期待，规模房企或从事产业地产、特色小镇等服务实体经济转型、产业结构升级的企业可能受益更多。

　　融资成本不一

　　尽管2019年以来房企发债总额大幅增加，但当期融资成本依然处于高位。克而瑞统计显示，今年1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，1月达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，这依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。

　　不同房企间融资成本也存在差距。中国金茂2月25日公告称，其间接全资附属公司金茂投资管理有限公司完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%；万科公告显示，其2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的最终票面利率确定为3.65%。前述公司融资利率均低于当期短期银行贷款利率。

　　另一些公司则要承受高额的融资利率。今年以来，融资成本最高的是当代置业的一笔美元境外优先票据，票面利率高达15.5%。此外，明发集团、国瑞置业和景瑞控股三家房企发行的境外融资债券或优先票据融资成本也较高，分别达到15%、13.5%和13%。

　　总体看，有国资背景的上市房企或者位于行业第一及第二梯队的企业往往能够在市场上以更低的成本获得资金。例如，2月18日，龙湖公告拟发行22亿元公司债，最高利率5.3%，整体仍处于较低的融资水平。海外融资方面，华润置地、旭辉、世茂房地产、远洋地产等企业融资成本均在8%以下，融资成本相对较低。