2018商品房销售额创新高 一城一策实现两个核心目标

      虽然2018年商品房销售增速有所回落，但商品房销售面积与销售额均创下历年新高，开发投资额亦保持较快增长。

      国家统计局21日发布数据显示，去年全国房地产开发投资120264亿元，同比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171654万平方米，增长1.3%。全国商品房销售额149973亿元，同比增12.2%。

      诸葛找房分析指出，热点城市年末为完成供地计划加紧推地，房企的投资热情阶段性被带动，但整体土地购置面积增速有所回落、流拍增多、溢价率下滑，企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。

      东北房地产开发投资回升

      国家统计局数据显示，分区域看，2018年东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。

       在商品房销售方面，2018年东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3%。诸葛找房认为，东北地区受人口外流以及经济增长压力影响，销售面积出现下滑，西部及中部地区销售面积同比上涨。

      此外，截至2018年前三季度，从各省数据看，辽宁省房地产开发投资以2169.2亿元领跑东三省。辽宁省房地产研究中心副主任石海均表示，辽宁房地产开发投资能在31省份中排名第17，位居中游，说明辽宁房地产投资的吸引力还是较大，投资环境已经得到很大改善。但他同时表示，今后相当长的一段时间内，辽宁省仍需在改善营商环境、继续提升房地产质量两方面做更多努力。

      诸葛找房分析认为，东北地区房地产开发投资回升明显，主要原因为去年基数较低，年初去库存政策带来的销售面积回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严格的东部区域投资热情亦有回暖迹象，区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下更加保险。

      商品房销售保持正增长

      商品房销售方面，统计局数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。

      2018年调控主基调仍然为“房住不炒”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持正增长，最大的逻辑就在于，新型城镇化的节奏依然是加快的，城镇化背后的购房需求依然强劲。通俗理解是，老百姓还是愿意继续购房的。

      诸葛找房分析称，拉动全国销售面积上扬的三四线城市2018年下半年明显降温，全国市场热度下降。重点城市商品房成交规模保持了相对稳定状态，三、四季度房企集中放量，短期供不应求态势有所缓解。全年来看，销售面积小幅上涨、销售额增速大于销售面积增速等主要是由于房价上涨、三四线市场转冷、一二线城市成交放量所致。

      但中原地产首席分析师张大伟认为：“从市场走势看，成交面积已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，房企年底虽有冲刺销售的行为，但成交面积仍出现明显下调。如果2019年楼市调控政策不变的话，市场将明显调整，拐点已经出现。

      在当前流动性转向的环境下，诸葛找房预计，房企资金面将保持平稳。易居研究院研究员沈昕也表示，2018年，房地产行业多项指标虽出现小幅波动，但整体表现好于预期。进入2019年一季度，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资同比增速将出现回落。

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      “稳妥实施的核心在于落实‘一城一策’，只有‘一城一策’才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”1月22日，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在接受记者采访时表示。

      在中央的“房住不炒”的大逻辑下，“一城一策”已经成为核心政策逻辑。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从近期各地政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，主要包括河南、福建、杭州和宁波等地。这充分说明市场的定调比较清晰，即未来会在“一城一策”上会有较多动作。

      严跃进分析称，对于“一城一策”来说，本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过很显然对于此类政策来说，在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。如短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向；在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

      2018年12月召开的中央经济工作会议强调，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

      随后召开的全国住房和城乡建设工作会议就明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

      多位业内人士向记者表示，“加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”，这一表述体现了政策的两面性和灵活性，既满足合理自住需求，同时也遏制投资炒房，地方政府在政策范围内进行调整，但必须坚持“房住不炒”这一前提。

      杨现领认为，2019年房地产调控有三大特点，即调控主体由中央转向地方、调控方式由调控交易转向调控供给结构、政府职能回归到住房保障。历史证明，调控市场交易往往只影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

      在上述政策逻辑预判下，杨现领认为，2019年，一线城市市场有望回升，二线城市市场逐渐见底。二线城市将成为2019年房地产市场主力。2019年增量市场供应放量，二手房市场在经历2018 年回落后将在 2019年触底，增量及存量格局有所改变。

      （来源：中新经纬、证券日报）