房地产市场仍处在增长期 开发投资额亦保持较快增长

      易居房地产研究院22日发布的《2018年楼市50强城市排行榜》显示，去年，中国新房成交量排名前50的城市中，新房成交均价最高的城市仍然是深圳、上海和北京，三者房价在全国范围内遥遥领先。

      报告数据显示，2018年深圳、上海和北京新建商品住宅成交均价分别为每平方米5.6万元（人民币，下同）、5.3万元和4.9万元。同为一线城市的广州新房均价为每平方米2.1万元，不及其他三个一线城市成交均价的一半，排名全国第7。易居研究院研究员沈昕表示，深沪京房价领先主要因为三个一线城市的经济发展水平在国内处于顶尖水平，并且拥有最好的教育医疗等资源，对人才的吸引力最强，而土地供应却相对紧缺。

      从新建商品住宅成交量来看，报告显示，2018年，新建商品住宅成交量排名前50的城市合计成交面积为4.2亿平方米。根据官方数据，2018年中国住宅成交量14.8亿平方米，以此计算，前50城市商品住宅成交量占全国总量的28.4%。其中，成交量排名前三位的城市是重庆、成都和武汉，三城去年新房成交量分别为2739万、1677万和1670万平方米。

      对于这三个中西部城市楼市成交活跃的原因，沈昕分析称，大致可以概括为人口数量多，购房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是区域中心城市，房地产市场仍处在增长期。

      2017年，成都、武汉和重庆常住人口分别为1604.5万、1089.3万和3075.2万，并且成都和武汉的人口增速在全国排名靠前，从而支撑起庞大的购房需求。至于常住人口达到2000多万的上海和北京，沈昕指出，由于政府严控人口总量，加之这些城市房地产发展阶段步入了成熟期，土地新增供应有限，因此新房交易量并不突出，伴随着存量房市场的进一步扩大，二手房市场将主导这些城市的房地产市场。

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      虽然2018年商品房销售增速有所回落，但商品房销售面积与销售额均创下历年新高，开发投资额亦保持较快增长。

      国家统计局21日发布数据显示，去年全国房地产开发投资120264亿元，同比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171654万平方米，增长1.3%。全国商品房销售额149973亿元，同比增12.2%。

      诸葛找房分析指出，热点城市年末为完成供地计划加紧推地，房企的投资热情阶段性被带动，但整体土地购置面积增速有所回落、流拍增多、溢价率下滑，企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。

      东北房地产开发投资回升

      国家统计局数据显示，分区域看，2018年东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。

      在商品房销售方面，2018年东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3%。诸葛找房认为，东北地区受人口外流以及经济增长压力影响，销售面积出现下滑，西部及中部地区销售面积同比上涨。

      此外，截至2018年前三季度，从各省数据看，辽宁省房地产开发投资以2169.2亿元领跑东三省。辽宁省房地产研究中心副主任石海均表示，辽宁房地产开发投资能在31省份中排名第17，位居中游，说明辽宁房地产投资的吸引力还是较大，投资环境已经得到很大改善。但他同时表示，今后相当长的一段时间内，辽宁省仍需在改善营商环境、继续提升房地产质量两方面做更多努力。

      诸葛找房分析认为，东北地区房地产开发投资回升明显，主要原因为去年基数较低，年初去库存政策带来的销售面积回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严格的东部区域投资热情亦有回暖迹象，区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下更加保险。

      商品房销售保持正增长

      商品房销售方面，统计局数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。

      2018年调控主基调仍然为“房住不炒”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持正增长，最大的逻辑就在于，新型城镇化的节奏依然是加快的，城镇化背后的购房需求依然强劲。通俗理解是，老百姓还是愿意继续购房的。