调控持续高压楼市降温迹象明显 房贷利率整体未回落

　　最新发布的中国人民银行《中国金融稳定报告（2018）》专门辟出“住户部门债务分析”一章节来对居民加杠杆现象进行阐述，凸显监管部门对于这一问题的关切。该报告称，我国居民购房存在违规加杠杆情况。2017年短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象的出现，部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。

　　董希淼分析称，我国居民杠杆率从国际比较来看不算很高，但近几年上升速度很快，其中居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。

　　从去年开始，在多个监管部门的政策调控下，银行一直执行较紧的房贷政策，而银行房贷增量也出现一定幅度下降。央行日前公布的数据显示，截至9月末，我国个人住房贷款余额为24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比去年末回落4.3个百分点。业内人士预计，从紧的政策走势不会发生变化。

　　董希淼表示，下一步，应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性，但切勿让货币政策滑向宽松，以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时，进一步完善住房保障体系，尽快形成中低价位普通住房的有效供应，加快廉租房、公租房等建设。

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　　融360发布的最新数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，为连续22个月上涨。首套房贷利率虽然仍在上涨，但在近段时间已经有些乏力，下调房贷利率的银行明显增多。对比数据发现，现在的房贷利率水平虽然不及历史高点，但涨幅已经较高。机构认为，随着房地产市场转凉、资金面稍显宽松，房贷利率水平可能会在今年年底见顶，整体趋于稳定。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，首套房贷利率到2019年年初，下调幅度或达5%~10%，如果房地产市场降温过快，二套房贷利率也有下降可能。

　　深圳、南京、杭州等地下调首套房贷利率

　　融360 11月9日发布的报告显示，今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。

　　上述报告称，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.100倍，最高为基准1.241倍;工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水平。

　　虽仍在上涨，但环比涨幅已经回落，且下调贷款利率的银行数量明显增多。报告称，10月首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较9月增加16家银行。融360认为，银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力，扩大市场份额。

　　梳理近期报道可以发现，北京、深圳、南京、杭州等多地都有银行下调房贷利率。北京日报近日报道称，工农中建国有四大行、招商银行等多家股份制银行均执行上浮10%的首套房贷利率政策，近期并未调整，民生银行则下调首套房贷款利率至10%。在放款速度上，与此前放款周期动辄几个月相比，各大银行的放款速度在不同程度上均有加速。

　　在深圳，有报道称，部分银行首套房贷利率已由基准利率上浮20%下调至上浮15%，房贷审批有所加快，最快一周就能放款。

　　21世纪经济报道称，光大银行、民生银行在广州地区执行首套房贷利率上浮25%，较此前下调了5个百分点。在杭州，10月以来，工商银行和中国银行的部分网点开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策，而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。杭州的股份制银行和外资银行中，中信银行、汇丰银行也下调了房贷利率。

　　上述报道称，佛山地区的部分银行分支机构，如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率，下调幅度在5个百分点左右。南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调。

　　对于此次回调，融360分析认为，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率有待提高;之前的利率处于高位水平，一般高于平均值5-10个百分点，此次回调力度为5个百分点，回调后接近当地平均水平;多为地区性调整，未表现出同一银行全国性调整，影响力度较小;数量占同地区银行数量占比较小。虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。