雅居乐1100亿元销售目标恐难完成 发债融资并不顺利

作为地产圈曾经华南五虎之一的雅居乐（03383.HK）如今正面临着负债高企和无法完成2018年1100亿元销售目标的双重压力。
      澎湃新闻（www.thepaper.cn）在查询雅居乐在今年前10个月的销售业绩后发现，目前雅居乐前10个月累计预售金额为782.9亿元，累计预售建筑面积为604万平方米。
      从雅居乐单月销售情况来看，其最高的销售额是在9月份的单月销售98.7亿元。而目前雅居乐仅剩下2个月可以冲击年终销售额，但按照目前的情况来看，雅居乐需要每个月销售额达到近160亿元才可以完成销售目标，一位雅居乐内部人士对澎湃新闻坦言道，“今年肯定是完不成1100亿的销售目标了。”

　　曾在2017年为雅居乐贡献了170亿元，占集团总销售额约19%的海南清水湾项目，却在今年“遭遇不测”。接近雅居乐的人士表示，雅居乐为清水湾项目在2018年设置的销售目标为130亿元，现如今却受到了海南省全域限购的影响，130亿元的销售目标恐难完成。

　　就在各家房企在纷纷降杠杆缩小规模之时，雅居乐却选择继续加杠杆，在高负债、资金紧张的情形之下激进扩张。

　　雅居乐2018年半年报数据显示，目前公司负债总额为1446亿元，同比增长约21.4%;短期借贷298.56亿元，同比增长10%;长期借贷454.52亿元，同比增长31.6%，资产负债率为38.2%，净资产负债率87.7%，同比增长16.3%。

　　而雅居乐在一年之内需还款252.6亿元，超过2年在5年内需要还款的金额为169.29亿元，该数字与2017年同期比较，大幅增长了91.6%。

　　在土地储备方面，雅居乐在上半年通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式新增30幅新地块，预计总建筑面积557万平方米，其中雅居乐应占权益预计总建筑面积为463万平方米，应付土地金额为203亿元。截至6月30日，雅居乐在69个城市中总计拥有总建筑面积3540万平方米的土地储备。

　　伴随着激进扩张而来的，是雅居乐拼命在境内境外借钱给公司输血。

　　永续债也是雅居乐的常规融资工具。根据2018年半年报的数据显示，截至6月30日，雅居乐的永续债余额约82.7亿元，较2017年底增加了27亿元。而随着美元持续加息，雅居乐的上半年外币债务出现汇兑亏损4.41亿元，其上半年的财务费用8.53亿元，同比暴涨185.7%。

　　进入下半年之后，雅居乐在7月和8月又继续在境外发债融资。

　　7月份，雅居乐发行2亿美元在2021年到期的8.5%的优先票据。 8月份，雅居乐再次追加发行一笔在2021年到期的4亿美元，年息8.5%的境外公司债。

　　不仅是在境外，雅居乐在境内也在发债融资。然而，境内的发债融资并不顺利。

　　10月13日，根据上海证券交易所披露的信息，雅居乐的一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，发行规模为80亿元。

　　就在2018年公司的股东周年大会上，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林在谈及公司2017年净负债率上升时表示，公司未来会把控利息支出和负债率，回归60%左右的负债水平，增加盈利空间。

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业绩不好又很缺钱，想融资又不可得，同时还被资本市场看空，雅居乐(03383)的日子真是一点也不好过。

10月13日据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。

80亿融资三个月内被终止两次

这已经是雅居乐今年内第二次发公司债被终止。 这笔公司债曾于7月被中止发行，随后被再次提交。

“被终止一般有两种，一种是被监管层终止，这主要是对那些存在较大财务压力，相对而言风险系数比较高的公司；另一种是公司自身主动宣布终止，可能考虑市场环境成本等因素。很显然雅居乐是属于前者。”一位市场分析人士表示。

前后不过三个月时间，接连被终止融资的雅居乐，说明对资金的渴求是多嗷嗷待哺。相比近期持续发行公司债的鸿坤集团、富力地产等，雅居乐的尴尬之情溢于言表。比如，富力地产10月8日宣称，公开发行的130亿元公司债券已获得批准。

高负债模式境外国内数百亿融资

雅居乐的资金链压力不是一般大，据公司今年中报披露，截至6月末，短期借款近300亿元，同比增长10%，而非受限现金及现金等价物仅为181.73亿元，净负债率为87.7%，相对于去年底的71.4%，上浮16.3%。

高节奏拼命借钱，是雅居乐今年的主题。以上半年为例，雅居乐集团光在境外就发行了5亿美元的优先永续资本证券、1亿美元的优先永续资本证券，以及与多间银行签订一项为期四年金额为88.34亿港元(附带25亿港元增额权)及2亿美元的银团贷款协议。成本近乎于内房股中的最高，年利率有8.5%、9%，甚至于浮动起来超过10%。

境外狂融资，境内也不闲着，雅居乐在今年3月份在深交所宣布发行30亿供应链资产支持专项计划，目前已经发行10.83亿。不完全统计发现，截止目前，雅居乐实际融资金额已高达超过230亿。

汇丰、交银国际相继看空沽空情绪加重

负债率成为了资本市场对雅居乐最不看好的关键。汇丰证券在今年7月26日发布的研究报告指出，雅居乐资产负债表将成为今年中期业绩关键焦点。

报告预计，在流动性紧张之际，预期雅居乐的净负债率将从2017年财年的水平进一步攀升，鉴于营现金流出现负数，估计雅居乐今年上半年将出现更高的杠杆率，并料会持续一整年。该行预计，雅居乐于2018财年的净负债比率将增加12.9个百分点至145%。

汇丰还指出，受海南限售政策影响，该行预期雅居乐上半年的总合同销售额约为468亿人民币，只按年增长1%，仅锁定全年销售目标之43%，低于同业平均水平的52%。不过，该行对雅居乐销售达标感乐观，但认为要留意可售资源高度集中于三四线城市，在不确定的市况中往往更容易受到影响。

值得关注的是，而就在雅居乐近日雅居乐公司债被终止前两天，另一家投行交银国际则旗帜鲜明发布了“沽售”看法。

交银国际表示，雅居乐2018财年销售目标失败的可能性增加，将影响公司估值及流动性。由于销售额低于预期，以及近期人民币进一步贬值，交银下调雅居乐资产净值估值，由每股21.3元降至18元，同时将目标相对资产净值折让，由40%扩大至55%。目标价由12.8元大削36.7%至8.1元，评级由“中性”下调至“沽售”。

截止10月18日收盘，雅居乐股价为8.79元。根据港交所公开信息显示，

10月11日至16日，雅居乐的沽空比率从15.32%上涨至21.53%，很明显，投资者的看空情绪加重。

千亿目标难实现激进扩张可取吗？

雅居乐最新的销售数据显示，公司连同合营公司及联营公司的累积预售金额为701.6亿元及累积预售建筑面积为537.0万平方米；平均预售价为每平方米13064元。

按雅居乐今年销售目标100亿来算，10、11、12月份雅居乐还要完成300亿，平均每个月100亿。令人担忧的是，在当前市场状况异常寒冷、全国成交量普遍下滑的环境下，想完成目标，诚如交银国际所言，失败的可能性很大。

而且，更大的挑战还在于雅居乐今年以来的急速扩张。按雅居乐今年目标，投资有600亿，500亿投入地产，100亿投入其它产业。仅今年上半年，雅居乐共新添30幅新地块，新增可售货值人民币640亿元。

光今年拿地方面，雅居乐就分别在常州、大理、南京、河源、成都、荥阳等城市拿地。以雅居乐河南荥阳旧改及文旅项目为例，根据协议，老城综合改造项目的总投资额约100亿元，而文旅新城项目的总投资额将达到450亿元。

550亿的投资，虽然不是一次性的，但市况不好的环境下，还在大规模扩张，对赌的政策风险无疑在增加。瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥此前在接受询问时显然不看好雅居乐这样的激进：“现在政策各方面都收紧。即使销售很强，但有一两个项目出问题，现金流出问题就是时间点了，并不是说销售多好就能解决一切。比如销售1万亿，但有2万亿的债，这并不能解决问题。”

销售承压、负债攀升、激进扩张、融资艰难，层层环压下的雅居乐，如果一个环节跟不上，其他环节恐怕更难过。

(房掌柜整理来自智通财经网、观点地产网）