【掌柜日报】热点城市成交量下跌 房企让利空间进一步加大

　　“郊区已开始降价，市区也有几个特价楼盘，我还是想再等等。”

　　从9月底开始，星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨，交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市，仅仅一个多月的时间，就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。

　　事实上，中新经纬发现，除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外，绝大多数城市并未出现明显的降价，而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”，多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价，直接调整价格的并不多见。

　　市场转冷虽已成事实，但会有多大幅度地回调，仍然难以预料。中原地产首席分析师张大伟认为，虽然短期内房地产市场仍将继续调整，但由于楼市受政策影响较大，长期走势难以做出明确判断。

　　观望情绪渐浓 热点城市成交量下跌

　　27岁的刘晖(化名)这两天正在河南郑州看房，虽然房子是为结婚准备的，婚礼也已经在筹备中了，但他并不着急入手，他说：“郊区楼盘已经开始降价，市区也出现了几个特价楼盘，我还是想再等等。”

　　该城市的一家大型房产交易平台的工作人员对中新经纬表示，限购限贷后，投资客基本被挤了出去，现在的客户以刚需族和换房族为主，而这类购房者对价格比较敏感，观望的人比较多。她说：“市区的房价目前比较平稳，客户也不着急，都在慢慢选。”

　　克而瑞地产研究中心的数据显示，10月，郑州市商品住宅成交面积同比上升36%，环比下跌21%，较2018年月平均成交面积低10%。

　　成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现。上述机构称，10月，在机构监测的29个重点城市中，商品住宅成交面积为2302万平方米，同比增长9%，环比下降6%，当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。

　　其中，一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止，同比、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。各城市市场热度持续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，同比、环比齐增;长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温明显，预计后市成交仍将保持小幅微降。

　　中原地产研究中心也称，今年“金九银十”成色不足，大部分热点城市商品房成交量均出现环比下行，10月，其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下调11%。

　　“‘金九银十’实际上是传统概念，现在已经不存在了。以前冬季施工困难，零度以下基本就不能施工，开发商必须在9~10月把房子预售出去，所以这两个月成交占比非常高，但随着技术的提高，这一问题已经不存在。从最近几年的市场看，受长假影响，9~10月整体成交量都低于11~12月。”张大伟说。

　　成交不振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称，10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升，但涨幅均在10%以内，同比则涨多跌少。

　　整体降幅不大 分化较为严重

　　相比成交量，房价只是部分地方出现小幅下降，仅用涨或者跌来描述市场，则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间，城市内部也存在不同的表现。

　　从8月中旬开始，天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动，从未间断。8月中旬推出“8周年庆，感恩大促”的优惠活动;9月中下旬，以“中秋巨献”名义推出特价房，并且限制交易时间与交易数量;国庆期间推出两栋特价楼，声称数量不多，优惠活动会尽快结束。

　　然而，9月底的楼市已经明显遇冷，地处天津市郊的上述楼盘即便推出特价房，也难以短期售完。中新经纬11月5日向一位房产中介询问得知，上述楼盘优惠活动虽然已经结束，但价格与之前相差不多，小户型住宅最低价为1.2万多元/平方米。

　　9月底以来，以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手段代替直接降价，在许多城市已十分常见。张大伟称，变相降价的方式相对缓和，也在一定程度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞”，导致统计数据难以反映真实的市场价格。

　　张大伟认为，现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市，且整体降价幅度有限，大多数城市处于持平状态。而在一些三四线城市，还存在价格上涨的情况。

　　从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看，三四线城市的房产交易市场较为活跃，在10月城市新房房价环比涨幅排行榜上，保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐、大连位列前五，其中，保定以5.3%的环比增幅位居第一。找房热度上，三四线城市热度明显回升。

　　“从下跌的城市看，更多的还是体现在大城市的部分项目上，整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加，也容易带动房价下调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，从成交量上看，房地产市场确实出现了拐点，定价也有所松动，但整体降幅不大。对购房者而言，由于房贷利率上调，实际买房负担并未减少。

　　短期仍将回调 长期难以预料

　　这场楼市调整，或许只是刚刚开始。多位业内人士认为，未来几个月，房价仍有回调可能。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月，商品房整体成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来，房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显，有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。

　　张大伟称，之前支撑市场上涨的三线城市，最近都上涨乏力，热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

　　不过，严跃进表示，目前这一波降价，除了受资金面影响，也与楼盘密集供应有关，这个时候必须降价。但11月份以后，若是销售回款不错，房企定价策略可能会趋于强硬。

　　对于房地产市场的长期走势，不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多，如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等，会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观，但供应量在增加，如果政策配合到位，市场交易完全可以恢复。”严跃进说，此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势，因此，后续看涨的动力依然很强。

　　谢逸枫认为，从现在到明年一季度，房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响，明年房价上涨的压力较大。

　　对未来两年的市场走势，同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计，一线、强二线城市在2018年量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限;弱二线城市2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限;三四线城市市场分化，都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似，其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。

　　但张大伟称，由于房地产市场受国家宏观调控影响较大，而政策走向又难以预料，对于房地产市场的长期走势，很难有一个明确的判断。

　　全国土地成交热度大幅下降

　　受住宅销售市场低迷行情影响，今年以来土地市场热度持续下降，一二线热点城市地价涨幅收窄，溢价率低位徘徊，土地流拍与底价成交现象普遍增多。

　　同策研究院监测数据显示，截至今年9月30日，当月全国300城市建设用地共成交3674宗，比8月减少2391宗，比去年同期减少2347宗;成交金额达3591.43亿元，环比下降28.15%，同比下降33.60%;成交建面24379.15万平方米，环比下降26.10%，同比下降27.91%;平均成交楼板价1473.16元/平方米，环比下降2.77%，同比下降7.89%。

　　不仅如此，从城市能级来看，全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降，同时成交楼板价亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“当月各线城市拿地热情大幅下降。尤其是，一线城市住宅用地成交量价齐跌，而商业用地成交量价则有大幅上升，但都远不如去年同期水平。”

　　具体数据显示，从土地市场成交面积来看，9月份成交357.22万平方米，环比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商业用地成交面积环比分别下滑20.46%、上涨72.51%，与去年同期相比分别下滑39.66%、72.11%。

　　伴随房地产市场调控的深入，上市房企在业绩规模竞赛中加速奔跑。与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，今年以来，大型房企在土地市场的收储动作整体放缓。

　　从典型房企在土地市场的拿地成交金额来看，9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显，远低于去年同期水平。当月20家房企土地成交金额707.26亿元，环比下滑49.23%，同比下滑69.79%。从成交建筑面积来看，当月20家房企土地成交建筑面积2229.69万平方米，环比和同比分别下滑39.92%、46.79%。

　　综合1-9月累计成交量来看，20家房企1-9月共计成交11805.30亿元，占全国300城市土地成交金额的28.54%，占比同比下滑15.47个百分点;而从成交建面来看，20家房企共计成交30785.71万平方米，占全国300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54个百分点。

　　中指院相关负责人分析指出，今年以来，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

　　在此背景下，今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍，流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。上述中指院负责人分析表示，“同时，底价成交地块数量明显增多，土地市场降温明显，进一步强化了房地产市场预期转变。”

　　房企让利空间进一步加大

　　今年上半年，在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，调控政策不断加码，受限价政策影响，房企给出的让利空间十分有限。随着“金九银十”推盘旺季到来，从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。

　　近两个月以来，在市场成交降温的背景下，为缓解去化压力，房企打折促销甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞地产研究中心的统计显示，近段时间以来，恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

　　9、10月份，参与促销的房企阵营不断扩大，从大中型房企新城控股、阳光城、中粮集团、金科集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等，参与折扣的房企越来越多。

　　克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示，结合目前的销售情况看，今年的“金九银十”可谓惨淡，十一黄金周成交表现不如预期，多地项目开盘去化率显著下降。作为传统的推盘旺季，有大量的楼盘上市，预计随着房企冲刺全年销售目标，四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

　　据该机构统计，近20家房企在9-10月份采用了多盘联动营销。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度加大。

　　“步入10月，楼市‘秋意’更显著，从目前的成交数据来看，‘金九银十’成交乏力，市场的降温趋势比较明显。”沈晓玲分析认为，预计随着调控政策继续从严，房企推盘量的增加，去化压力增大，需要通过更多的让利优惠来冲刺四季度业绩。“按照目前的打折力度，预计行业四季度的整体让利空间将进一步打开，整体行业打折力度仍应该维持在9折左右。”

　　四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑。四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。上述中指院分析人士认为，“房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长”。

　　“近期，热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，预计四季度市场将在分化中步入调整。”该人士进一步表示，预计四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。“全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投 资额与新开工增速将从高位回落。”

　　(房掌柜整理自中新网、经济参考报)