【掌柜日报】多家千亿房企缩编调整人员 抵御楼市寒冬来临

　　去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的极度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上;4个多月前，剧情开始反转，部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

　　大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。

　　近日，新城控股相关人士向《证券日报》记者表示，公司并没有大裁员，只是针对前期投资拓展部门的人员进行分流，规模不大。现在整个行业都在收缩，从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下，土地投资拓展以稳健为主，所以对这一条线人员进行分流。

　　“今年8月份到明年，市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企一线营销人员率先感受到了这一波变化，今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者透露，不过，即使在收缩期，房企也不是一味裁员。目前来看，开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”，“精总部，强一线”。

　　调整人事架构以“瘦身”

　　在目前市场形势下，用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化， 其背后的逻辑都是，精简人员，缩减开支，收缩扩张战线，活下来，实现发展。

　　对于近期传出的有下属一线单位对投资拓展条线进行人员调整的情况，新城控股向《证券日报》记者表示，此举是一线单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化，于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面，各项人才招募工作按计划进行之中。

　　值得关注的是，《证券日报》获得的某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示，“重组上市时，两个总部基本上简单叠加整合，之后由于补强个别职能又进了些人;另一方面，区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实，部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下，总部与一线人才配置头重脚轻，人效偏低;总部需要突出的战略管理和价值创造能力并不突出，前线需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”

　　“公司领导对上述问题有着清晰的认知，这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率，同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’，期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态，塑身强体，谋壮图强，以健步如飞。”

　　值得关注的是，这家房企表示，“为尽量减轻变革带来的阵痛，公司再三强调，此次变革并非为了裁员，改革成本绝不让员工独自承担。”为此，该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过全方位、大幅度的租架构变革，这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。

　　正如宋延庆所示，近年来，兼并重组也好，合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好，房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，难免会裁掉一些“业绩不佳”人员，强化一线团队营销实力。

　　减营销体系增设计条线人员

　　“在房企老板的眼中，衡量营销系统业绩有一个指标，即人(指去除物业人员后的开发体系人员)均销售额，或者说人效比，每个房企人均销售额指标不同，一般管理层会根据这一指标对裁员比例进行调整。”宋延庆向《证券日报》记者透露，比如，如果想保住人均销售额800万元，那么人力资源部就会拟定一个统筹计划，然后调整各个条线人员。

　　宋延庆表示，在不同阶段不同时期，不同房企有调整人员架构的不同做法。在当前的市场局势下，提升设计系统人员比例，减少营销系统人员和土地投资拓展人员是房企的惯常做法，这源于营销模式和土地投资拓展模式的变化。

　　宋延庆进一步称，在市场不好的情况下，开发商需要提升产品力来获得竞争力。过去，房企设计条线员工占比一般为5%-12%，现在有些房企都为了修炼产品力而增加这一人员比例。在营销条线中，房企正通过绩效考核目标来变相裁人，精简优化一线营销人员。比如，某房企下达内部指标，一个营销人员一个月要带来20组客户，最终业绩不达标者走人。在土地投资拓展条线方面，由于2015年以来，大中型房企都在加速扩张规模，土地拓展条线人员迅速壮大，而现在土地溢价率走低，土地流拍现象频现，土地投资拓展条线是房企收缩扩张战线缩编调整第一站。

　　人员变革始于行业焦虑

　　对于大中型房企纷纷启动人员调整计划，裁员随之增多的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，说明地产企业的业务经营确实受到了冲击。总体上说，适当裁员利好企业轻装上阵。

　　另据业内人士表示，应该理性看待企业裁员行为。当前房地产市场进入深度调整期，在融资成本和土地成本居高不下，尤其是前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的情况下，不少房企选择通过内部优化人员结构，强化竞争力。优化人员结构不仅能够实现企业管理效能的提高，同时还能助力房企降低成本，减轻企业运营压力。

　　“从企业角度来看，人员调整是一种理性做法，是在市场收缩时房企的必要准备。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦说，对人员结构进行调整，可以对过去的企业运营模式进行调校。

　　但是，或许，从《证券日报》获取的一份内部资料可以折射出房企的焦虑。该资料显示，“公司目前拥有相当的资源，我们可以凭一时安逸地过着舒适日子，但是市场竞争残酷无情，逆水行舟，不进则退，如果不变革不’折腾’，不承受变革的阵痛，待到流水无情空逝去时，我们可能连阵痛的机会都没有。”这是一家千亿元销售规模房企的焦虑。

　　从这一角度看，万科喊出“活下去”或许是对生存和发展的清醒认识，毕竟，业内对这一波低谷的判断是有可能持续到2020年。

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　　从年初的规模论，到如今的保现金流和利润，大部分房企今年的策略发生了许多改变。“去年很焦虑，今年更焦虑，公司正在不断调整和修正战略规划。”一位TOP30房企高管告诉记者。

　　焦虑背后，是房企面临融资难、回款难、销售难等多种问题，以往一房难求现象正在淡出人们视线，取而代之的是巨大的营销和回款压力。

　　作为房地产市场里最主要的参与者，房地产企业所承受的压力正如同幽灵般慢慢露出峥嵘，而这极有可能只是考验的开始。为了提前准备过冬装备，开发商在加紧出货回笼资金的同时，也开启了一个内部管理优化的新周期。

　　扩张型战略之后，将是防守型管理措施逐步走向前台。

　　人员收缩

　　“我们今年还在增加校园招聘指标，但是大部分房企都在缩减或者保持之前的招聘指标。”一位闽系房企副总裁告诉记者。

　　汇信指出，刚刚开始的校园招聘季，每家房企都开始在各大高校宣讲，看起来一如既往，但是“盛况之下”需求实则不如之前几年旺盛。

　　“我们校园招聘的指标和之前一样，但是今年实际的录取我们要看生源质量。”一位上市房企人力资源中心总经理告诉记者。

　　事实上，纵然很多房企保持同样的招聘指标，但是随着房企规模的扩大，以及人员流失，房企也在悄然缩减自己的人员成本。

　　作为资金密集型行业，房企的人力成本一直不是其主要成本，因此助长了这几年地产行业薪资的快速增长。但是随着调控进入深水区，各大房企都开始问管理要效益。

　　“以前的粗放发展是一个英雄带着一群傻子都可以做好，现在要一个超级英雄带着一群英雄才可以做好。”弘阳集团执行总裁张良告诉记者。

　　房地产向管理要效益的时代来临，人均产能成为每家公司都要关注的点，人员的冗余将影响成本，因此地产公司都开始严进宽出。

　　近期，恒大内部就发文停止招聘工作，并开始精兵简政，进行优胜劣汰，进一步缩减编制。无独有偶，富力地产内部发文，停止招聘，并开始进一步梳理人员结构。此前，绿地、华夏幸福已经进行过人员优化调整，希望借此降低人力成本。

　　“现在项目多的公司给的薪资都开始下降，因为反正有人来做。项目少的公司可以给到不错薪资，但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投资负责人吕春航(化名)告诉记者。

　　今年早些时候，吕春航每天接到猎头电话不下十个，而如今随着土地投资热度降低，吕春航每天接到猎头的电话也明显少了。

　　“翻来覆去都是那几家。很多公司都把投资条口的人减配了，没有那么多地可以拿。”吕春航说。

　　事实上，现金流紧张制约着房企的发展，有房企甚至最近某个月的工资都是通过短期借款才得以发放。

　　“因为形势严峻，有家房企城市副总以上的高管，开始六折发放工资，而这家房企在此前刚刚进行过调整，把投资条线的一些员工优化掉。”一位业内资深高管告诉记者。

　　曾经风光的地产人，如今面临巨大压力。行业洗牌在即，首先淘汰的还不是房企，而是一些地产人。

　　组织架构优化

　　汇信表示，今年8月，华夏幸福因战略收缩，天津事业部就地解散。对此华夏幸福回应，公司根据内外部环境的变化，对公司战略进行了重新审视和梳理，对组织和布局做了局部的调整和优化。

　　“现在已经到了向管理要效应的时代，无论主动被动，房企都在加强自己的内部管理能力建设。”张良说。

　　第一财经记者从多家房企了解到，房企的很多改革换挡，都缘于今年7月的顶层政策。7月31日，中央召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　随后，各家房企都开始意识到，此前的疯狂扩张将不适应未来的精细化发展之路。“以前是市场足够大，大家都可以吃。现在是市场规模一定，那未来必然是你死我活。”张良说。

　　以弘阳为例，就在投、融、管、退、产品五个维度进行优化管理。

　　“投资要慎重，基于现金流来寻找投资周期。融资能力要加强，房地产是类金融行业，没有融资什么都没办法进行。管理模式要优化，学习先进制造业降低库存。销售(指‘退’)要狠抓，有了销售和回款，才能带来下一步发展。最后是产品，未来是产品时代，在同样的区域内消费者会比较产品好坏，好的产品才能带来发展。”张良说。

　　比如管理，张良先抓好各个条线的头部力量，引入头部的优秀经理人，带动整个条线的改革。并希望“组织细胞化”，给每个城市公司配置运营部门，建议运营标准体系，才能在未来的竞争中保持可持续发展能力。

　　标准化、运营能力加强是每个房企都注意到的问题。

　　“运营是提高效率的手段，基本每家房企都在不断提高运营效率，有了大运营部门协调，配合大数据，才可以打通我们的所有业务，形成协同。”张良说。

　　目前，大部分房企都采取的是3级业务架构模式，集团、城市、项目，随着规模扩大，很多变成了集团、区域、项目。为了加强管理和减少成本，很多公司项目总同时负责几个项目，或者将集团平台优化，人才释放到地方公司，进一步提高效率。

　　事实上，向管理要效应时代已经来临。“很多企业此前负债过高，这一轮的调控将制约这些企业发展，还有些企业因为负债过高，可能出现掉队。因此，对于房地产而言，将出现新一轮洗牌。”上述高管说。

　　土地投资减少

　　“有家比较激进的房企要求他们的高管自己去银行融资，来补贴自己企业的现金流。”一位业内高管告诉记者。

　　现金流紧张，同样制约了企业的拿地，从目前观察的情况看，土地市场已经进入下行周期，流拍情况不断增加。

　　“很多政府也在找我们谈，希望我们托底，害怕土地卖不出去。”吕春航说。

　　而这个时候，谁持有现金，谁有较低的财务安全，谁就把握了主动权。

　　“以前并购市场总是多家抢一个项目，但是还是有很多项目送上门来。”福晟国际行政总裁童文涛告诉记者。

　　10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约339338.36平方米。

　　华夏幸福的土地转让，更是被业内认为现金流过于紧张，因此不得不出手项目。

　　“我们谈判的空间越来越大，开始对项目挑挑选选才买，我们也比之前更谨慎。”吕春航说。

　　中原地产研究中心统计数据显示：一线城市年内成交352宗土地，平均溢价率只有8.24%，刷新了历史最低，住宅土地也一样低迷，合计成交的128宗住宅土地平均溢价率只有8.77%，而在2016年则高达66.9%，也同样刷新了历史最低。

　　“所有公司都在收缩拿地预算，很多地方也开始取消预售，我们拿地可能也会重新进行测算。”吕春航说。

　　(房掌柜整理来自证券日报、中金网)