老牌长租公寓“摊事儿”！明星投资人加持却也遭殃

　　在华瑞银行与寓见公寓的合作模式中，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释，“长租公寓公司拿未来的租金收益做为资产抵押，进而获取装修资金。”这也是业内常见的一种融资模式，长租公寓前期建设及改造投入大、回报周期长，盈利途径单一，因此对住房租赁企业的融资能力要求很高，在业内人士看来，除了向银行等直接贷款，另外一种被广泛关注的发行REITs产品。

　　“REITs物业资产由物业方投资并持有，同时引入专业化机构化运营商担任运营方，进行集中化、规模化运营。”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者，长租公寓运营方绑定物业方，利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式。今年4月25日，寓见公寓参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品，采取的正是这种模式。

　　中国资产证券化分析网显示，该产品发行总规模为人民币3.60亿元，其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元，信用评级AAA;优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元，信用评级AA+;次级资产支持证券发行规模为人民币100万元。产品期限18年。

　　在此例产品中，中南是原始权益人，安间(寓见公寓的战略升级品牌)担任资产服务机构及物业运营商的角色;相较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目。程远介绍，“首先，安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计;其次，对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外，还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等。”

　　模式很好，但从当前的线索，外界的推断是，寓见公寓在运营过程中出现了难题。

　　“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能力。”龚克分析，挑战主要在两方面：

　　一是考验工程能力，长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化运营，在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上，都有严格要求，因此，开发商出身的工程能力强的团队做得比较好;

　　二是考验运营能力，最重要的是招租，能否及时把房子租出去，控制好空置率，将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持，以确保企业健康的现金流，很难做到，不止一两家长租公寓出现这个问题。

　　程远透露，寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月，部分签约合作项目尚处于土地阶段，一般建造期3年，意味着时间周期将更长。

　　盲目扩张可以休矣

　　资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题。

　　今年9月初，上海市消费者保护协会公布的一组数据显示，伴随着长租公寓的兴起，相关投诉呈现逐年递增趋势;2018年至今共计受理相关投诉近1400件，同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题：

　　居住安全存隐患：

　　部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控，比如自如公寓，直接影响居住安全;相关投诉150余件，占10.7%。

　　押金退还不守约侵害消费者财产权：

　　如上文提到300余名消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延;相关投诉730余件，占52.1%。

　　资金征信存风险：

　　部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障。一旦经营不善，极易造成消费者面临个人资金或征信风险。今年4月，上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂，无法向房东缴付房租，导致一些尚处于租房合同期内的消费者，不仅遭遇房东强制清退，还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。该事件引发160余名消费者投诉，公司却迟迟不予提供合理解决方案。相关投诉330件，占23.6%。

　　一些长租工具+金融创新工具，比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新，减轻租客一次性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而，行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”异化，部分长租公寓平台疯狂滚动现金流。

　　今年3月，位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个月的时间规模从3000间攀升至12000间，然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利，加之杠杆率奇高，最后资金链断裂。资料显示，该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元。

　　券商中国记者此前曾统计，今年以来，已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家分散式长租公寓出了问题，而问题原因，无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机，长租公寓爆雷数量、频率，从2017年底至今，明显加速。

　　“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出现面粉贵过面包，拿房价格高过房屋租金的现象。”龚克分析，从2015年前后，诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场，带来了大数据思维和规模扩张竞赛，但有些却没有真正理解地产模式，野蛮生长之后问题暴露。

　　不过，在他看来，值得正视的是，存量房屋用于长租公寓改造、积极合规利用金融创新工具，对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件，有着正面积极意义。

　　(房掌柜整理来自券商中国、德林社)