【掌柜日报】龙头房企销售增速放缓 中小房企呈现高速增长

　　在宏观政策趋严的背景下，前8月，房企的销售情况仍然向好，百强房企销售额再创新高。在百强房企中，不同梯队的房企销售业绩出现分化，碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名，但是销售增速放缓，中小房企趁势追上，销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制，部分房企业绩下滑，呈现出业绩压力。

　　龙头房企增速不超40%

　　据亿翰智库公布的《2018年1-8月中国典型房企销售业绩TOP200》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名，其中，前8月，碧桂园突破5000亿大关，累计实现销售金额5091.9亿元;万科、恒大分别为3898亿元和3848.4亿元。

　　1-8月，前三名房企销售增速明显，同比增长约21.83%。其中，碧桂园增速较快，其前8月销售额由去年同期3789亿元增34.39%至5091.9亿元;相比而言，万科和恒大同比增幅并不大，分别为10.41%和19.56%。

　　值得注意的是，1-8月，销售金额超千亿的房企已由去年同期的8家增至13家，新增5家房企分别为华夏幸福、华润置地、招商、世茂和新城控股。

　　在新晋房企名单中，新城控股增速明显，由去年同期榜单的第15名冲至榜单前8。据新城控股公布的数据，前8月，新城控股累计实现销售金额约1373.43亿元，同比增长114.94%，并已超去年全年销售总额。

　　有小房企销售业绩大涨5倍

　　中小房企销售额增速加快。从8月单月环比增速来看，俊发单月环比大涨571.2%，融侨、正荣单月环比增长超100%，远洋、奥园、雅居乐、中铁单月环比增幅在50%-100%，金辉、新力、新城、滨江、世茂、华发、中海、福晟单月环比增速在30%-50%，融创、蓝光、金科、华夏幸福、建业、万达、金茂单月环比增速在20%以内，其余前50房企单月环比负增长。

　　从1-8月累计同比增速来看，金茂、建发累计同比增长超150%，奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超100%，滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超50%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象，龙头房企增速放缓。由于2015年、2016年销售火爆，主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下，市场占有率进一步集中，中小房企只能选择做大规模。

　　部分房企销售业绩负增长

　　百强房企销售额快速增长，行业集中度也继续上升。据亿翰智库统计，1-8月，十强房企集中度约为30%，比去年全年提高4个百分点，三十强房企销售额总计约4.27万亿元，几乎占据整个市场半壁江山。

　　值得注意的是，在多数百强房企销售额实现了较快增速的同时，个别房企出现了销售额下滑的现象。在排名前五十的房企中，金地、首开、万达在前8月的销售额累计同比负增长。

　　从8月销售金额来看，金地集团实现签约面积54.1万平方米，同比下降22.19%;实现签约金额112.4亿元，同比下降6.55%。前8月累计签约金额880.6亿元，同比下降2.45%。

　　此外，首开在8月份共实现签约面积23.61万平方米，签约金额63.55亿元。前8月,首开共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%;签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。

　　根据克而瑞的数据，前8月，万达集团销售额332亿元，位居49位，相比于去年14名的排位大幅下滑。

　　对于未来的市场走势，克而瑞机构分析称，预计三季度末和四季度，房企将加快推货，销售规模也有望继续保持增长。

　　观察：房企拿地“重仓”长三角

　　随着房企规模战愈演愈烈，土地储备依然是房企比拼的方向。今年前8月，百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

　　根据中国指数研究院发布的《2018年1-8月全国房地产企业拿地排行榜》，1-8月，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿。

　　龙头房企继续坚持全国布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局;中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

　　值得注意的是，1-8月，随着房地产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%

　　从拿地区域来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。1-8月，长三角地区前十名房企拿地总额达2689亿元，位列首位;中西部和珠三角以1926亿元和1530亿元分列第二、第三位。

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　　在这一背景下，三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势，但受市场走势变化影响，去化不及预期，销售业绩增速有所放缓。拿地方面，经历去年积极拿地，品牌房企土地储备丰富，因资金面承压房企拿地态度普遍趋于谨慎。策略方面，多家重点房企继续加强营销力度快速回笼资金，谨慎投资特性凸显，拿地方式向联合拿地、收并购靠拢，且三、四线进入门槛明显提高，主要集中于城市群内或经济、购买力突出的核心三、四线城市。

　　中指院的研究报告显示，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、招商、远洋在内的20家品牌房企，2018年前9个月销售额高达3.4万亿元，同比增长29%;销售面积近2.6亿平方米，同比增长25.3%。不过，随着政策收紧下出现的市场调整，品牌房企对后期走势并不乐观，普遍选择加快周转，上半年销售规模屡有新突破。但进入三季度，市场形势变得更加不明朗，房企出货积极性更高，但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落。三季度，上述20家品牌房企销售金额为1.1万亿元，同比增长21.9%，增幅较二季度收窄17.9个百分点。

　　同时，包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龙湖、远洋、越秀、富力、首创在内的10家代表企业，2018年销售目标平均完成率在七成以上，整体水平不及去年同期。

　　据初步统计，截至2018年9月份，中指院重点监测的房企全年销售目标平均完成率约77.7%。具体来看，新城、世茂、恒大等企业受益于三、四线的重点项目布局，目标完成率均在八成以上，远洋也高于去年同期2.8个百分点。而其余重点监测的品牌房企目前目标完成率均不及去年同期。中海、龙湖等企业销售业绩增速与全国商品房销售金额增速基本持平，目标完成率虽然超过70%，但仍低于去年同期10个百分点左右;首创、越秀等百亿元级房企在现阶段业绩保持高速增长的形势下，目标完成率仍与去年同期存在一定差距。

　　在三季度销售规模放缓的同时，品牌房企对于投资的态度也趋于谨慎，拿地规模出现回落。2018年前9个月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20%;累计拿地金额9616 亿元，同比下降27.2%。

　　对此，中指院方面表示，究其原因是一方面去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高;另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降;同时，企业拿地布局下沉三、四线，也是拿地金额下降的重要原因。具体来看，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降 4.9%;三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5866万平方米，同比下降 59.9%，累计拿地金额2638亿元，同比降幅扩大至55.1%，其中9月份降幅超七成。

　　而由于热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，业内人士预计四季度市场将在分化中步入调整，“一、二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三、四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落”。

　　此外，中指院方面表示，虽然今年以来我国经济下行压力加大，为保证经济稳定发展，央行的货币政策松紧适度，财政政策更加积极。但房地产市场调控并未放松，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再度为房地产领域顺利输送资金。尤其是此次货币政策宽松力度有所减弱，扩大内需、促进中小企业融资等为释放货币流动性的主要目标，虽然定向增加流动性对房地产市场有“雨露均沾”的效果，但是流入房地产市场的资金也是非常有限的。

　　(房掌柜整理来自证券日报、新京报)