上半年万科和中海财务表现最优 恒大降负债效果显著

　　从某种程度上来看，房地产行业是一场“杠杆游戏”。历来血淋淋的鲜活案例都说明了一个道理：当杠杆支点被贪婪的规模之战撬折，又无钱还债的时候，也预示着这家企业“至暗时刻“到来了。

　　因此，财务健康恒久远，房企才能永流传，这是亘古不变的道理。而在金融去杠杆背景下，财务指标也往往反映了房企的抗风险能力。这也是为何房企CFO这个角色越来越重要的原因之一。

　　和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企财务健康榜单TOP50》显示，今年上半年，财务健康方面，龙头房企中海和万科表现最优，恒大主动降负债效果显著。此外，千亿房企、准千亿房企以及正在冲千亿的房企，出于规模的诉求明显在加大杠杆。

　　此次排行榜算法，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对各分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名，分数越高，名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速(较2017年底)、现金覆盖比率。

　　对于主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2017年克而瑞房企销售榜单前100名;第二，整体上市房企;第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

　　万科和中海财务最健康

　　恒大降负债效果显著

　　不再以规模至上为目标的龙头房企，开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上，就是主动去杠杆降负债，将负债指标控制在合理安全水平内，同时充裕的现金流能够完全覆盖债务。

　　根据榜单显示，2018上半年，中海和万科的财务表现最为健康，综合排名分别为第一、第二名。

　　从具体指标来看，仅净资产负债率这一单项指标，中海和万科在50强中，就占据了前两名的位置;现金覆盖比率中，中海高达16.38，万科为2.8，一般情况下，1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款，表明风险较小，若考虑利息，1.5以上最为稳妥，若以此为参考，中海和万科的短期偿债能力可以说是非常好了，尤其是中海。

　　因此，尽管中海和万科在有息负债规模环比增速这一单项维度指标中，处于TOP50的中间水平，但由于前两个指标维度表现不俗，中海和万科的总分值依旧很高，是当之无愧的“财务健康王”。

　　上半年，也有不少房企“主动降负债”，龙头房企中恒大降负债效果显著。降负效果体现在去年上半年还清了1129亿永续债，节省了大量利息支出，保证了毛利率及净利率稳步上升。榜单中，恒大有息负债规模环比增速也降低了8个多点的百分点。其实，这主要得益于恒大战略转型中提到的，将此前“规模型”的发展模式转变为“规模+效益型”，将“高负债、高杠杆、低成本、高周转”的经营模式转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

　　克而瑞研究中心指出，房企降负债效果显著，这些一般都是前期已经储备较多资源的企业，土地储备丰富，较高的杠杆率意味着风险，也不符合投资者的利益诉求。

　　从目前态势来看，下半年以及更久远的未来，财务健康、安全依旧是龙头房企的主要目标。

　　恒大提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间，每年大约下降5%”的目标，通过土地的适当减幅来加快负债的转型，使公司负债率尽快达到合理水平;万科也在“收敛聚焦”，郁亮更是直言“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”;已把“安全”挂在嘴边的融创，下半年准备把降负债作为一项重点工作来抓，且在2018中期业绩会上表示要“严控投资，多看少动”。

　　有规模诉求的中小型房企加大杠杆

　　根据榜单显示，千亿房企、准千亿房企以及明确表示要冲千亿的房企，“财务综合分”明显排在后段位，这说明在冲规模的扩张需求下，有诉求的房企在不同程度地加大杠杆。

　　比如，“后千亿时代”的旭辉、新城控股、泰禾，以及正在冲千亿的阳光城(000671,股吧)、融信集团、禹州集团、金科集团、首开股份(600376,股吧)、中骏集团、弘阳集团、蓝光发展(600466,股吧)、佳兆业、宝龙地产、雅居乐、首创置业、正荣集团、富力地产等在榜单中的排名都在25名以后。

　　值得关注的是，中小型房企加大杠杆的表现，与此前和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企成长潜力榜单TOP50》所提到的，“中间阵营增长迅猛，加速规模化仍是近期追求的目标”步调相一致。

　　不过，需要注意的是，这类型的企业在冲量过程中，更要注意合理运用杠杆，保持负债与货币资金的平衡，控制好净资产负债率，否则可能面临高负债前行的压力。比如，荣盛就被指出为了千亿版图，激进拿地，从而债务也在逐步扩大，为了融资股权质押一度逼近警戒线。

　　当然，也有规模扩张中的房企开始注意控负债的问题。比如，泰禾在去年完成从百亿到千亿规模的突破后，明显提高了“去杠杆”的风险管控意识。泰禾上半年业绩亮点之一是净负债率大降超100多个百分点。不过，相较于泰禾有息负债规模环比增速这一项的相对较高打分，净负债率这一项在榜单中的分值仍低于同行，现金覆盖比率也小于1，因此，降杠杆、控负债将仍是泰禾接下来的主要任务之一。

　　克而瑞研究中心分析，对开发企业而言，下半年资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行，中小房企融资短板显著，将感受到更为强烈的资金周转压力，或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段以抢业绩、抢回款，恐将局部引发价格战。

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　　在调控政策持续收紧背景下，房地产行业洗牌加剧，激烈的市场竞争也在考验着房企的资金实力。记者近日在广东、安徽、重庆等地调研发现，今年上半年全国房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控，显性风险不大，但个别隐性风险值得关注，中小房企资金链风险就是其中之一。

　　业内人士表示，在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，下半年楼市调控会更加严厉，部分中小房企资金链吃紧，或将风险显性化。建议继续拧紧“水龙头”，防止违规资金流入房地产市场;另一方面，政策层面要合理引导预期，以“打隔断”方式精准处置风险点，防止问题蔓延。

　　中小房企融资能力较弱

　　风险隐患不得不防

　　在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下，资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题，其中以中小房企资金难题最为突出。从自身内在情况而言，中小房企资金规模实力较弱，抗风险能力相对大型房企先天不足，从外部融资现状分析，中小房企融资能力也相对较弱，金融机构更不待见，可谓是“内外交困”。

　　“我随时都有资金链断裂的危险”，中部省份一位不愿具名的中小房企负责人说，因为两宗地合并审批过程遭遇意外因素，楼盘商品房预售证审批要推迟两三个月，拿不到预售证就无法开盘销售，现金流无法及时回收，正在开发中的楼盘随时都有可能烂尾。资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险，对于部分房企而言是无法回避的挑战。

　　“前脚紧赶着后脚，一环紧扣一环，资金链始终都是紧绷着的，一旦某个环节出现问题，整个项目就面临崩盘的危险”，一名银行金融机构监管系统有关负责人告诉记者，一些中小房企自身资金并不充裕，在建设环节靠施工企业垫付工程款，先把这个框架搭起来，然后去银行贷款，拿到商品房预售许可证后立即就卖房子，资金回流后，再把银行贷款还了，现金流立刻就好转了。如果卖不掉的话，企业资金链就会一下子变得特别紧张。

　　笔者采访到的皖北地区的一家房地产企业就属于这种情况。该企业原来是做加工制造业的，后来进入房地产领域，在一地级市开发了一个占地100多亩的楼盘。

　　该企业负责人告诉笔者，按照计划，他现在应该可以拿到二期房地产预售证可以资金回款了，但是因为审批问题商品房预售证迟迟办不下来，导致无法预售，资金无法回流，他不得不挪用名下的其他生产型企业的现金，用来救急周转。如果再这样拖下去，不仅房地产项目会烂尾，他名下的其他两个生产型企业也会受到严重影响。

　　据金融监管部门分析，这类中小房企有一个比较突出的特点，就是主业都不是做房地产的，可能是在其他行业积累了一些资金，看到房地产形势火爆，为了赚快钱，就想方设法进入房地产领域。这类企业的资金往来都很复杂，不同的企业主之间相互拆借融资，利率往往比银行贷款高3到4倍。对这些企业而言，银行的贷款什么时候到、什么时候拿到预售许可证销售回笼资金，都非常关键。甚至有的小房企，在没拿到许可证时，先内部认购，让员工先买，把企业资金缺口补上，再通过员工往外卖。

　　笔者从地方银行监管部门获悉，针对房地产行业融资需要，目前银行机构都实行名单制，大的企业进入房地产开发名单，没进入名单的中小企业，银行机构是不允许放贷给它们的。这种情况下，这些中小房企从银行贷款的渠道几乎完全被切断，所以有的房企不得不通过其他方式解决融资问题，相应地就需要支付高利息。

　　一名金融监管人士分析认为，如果爆发风险，中小房企首当其冲，其背后蕴藏的风险可能比预想的要大。同时，和大型房企相比，中小房企不在重点监测范围内，这可能会让一些隐藏风险不能及时进入监管部门的视野。

　　房地产贷款比重依然偏大

　　部分城市房贷增量开始减少

　　笔者近日在广东、安徽、四川等地调研发现，尽管调控不断，但房地产贷款无论是在存量还是增量上，所占比重依然偏大。与此同时，不良贷款率呈现阶段性反弹，信贷资源过多流向房地产领域挤压了实体经济发展空间。广东等地已将房地产风险列入全省金融风险防范之首。

　　安徽银行监管部门提供的数据显示，截至今年6月末，全省房地产贷款余额达13444.95亿元，占全省各项贷款总量的35.5%，同比增加2.76个百分点，较年初增加2.14个百分点。其中，新增房地产贷款1652.13亿元，较年初增长14.01%，高于全国房地产贷款增速3个百分点。

　　事实上，房地产行业贷款集中度偏高不只是安徽存在。四川银监局数据显示，截至今年5月底，全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，相比2017年年底时增长了9.53%。房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比则接近50%。自2014年至今，四川省个人按揭住房贷款余额年均增速约20%，远超同期企业贷款增速。

　　尽管房贷额度收紧、利率不断上浮，但房贷依然是银行的香饽饽。央行数据也显示，住户贷款增速依然保持高位运行。截至今年6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为35.8万亿元，同比增长20.4%，增速较3月末高0.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%，较去年末提升0.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比高增18.6%。

　　增量信贷大幅流向房地产领域的趋势并未得到明显遏制。今年上半年全国增加3.54万亿元房地产贷款，占同期各项贷款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1个百分点。广东省发改委总经济师黄华东表示，广东今年上半年房地产贷款增量占全部贷款增量的44.9%，住房消费占居民人均可支配收入比例超过30%，表明经济增长对房地产业依赖性较大。

　　不过，部分一线城市及热点城市房贷增量开始减少。地方银监局人士表示，总体而言，房地产贷款增速与房地产市场投资、销售增速走势大体保持一致，但呈现区域分化特征。受差别化信贷政策影响，北上广一线城市限购限贷措施非常严格，执行比较到位，房地产贷款增量明显减少，而大量三四线城市仍然执行去库存政策，导致全国多地银行房地产行业贷款集中度不降反增。

　　整体风险基本可控

　　隐性风险仍需关注

　　今年上半年全国房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控。受访基层银监局负责人认为，显性风险不太大，但一些潜在风险值得关注。

　　房地产不良贷款率攀升值得注意。四川银行业中，以房产、土地出让权或使用权、在建工程等作为抵押品的贷款合计达1.24万亿元，不良贷款和关注类贷款余额分别为468.16亿元和911.11亿元，不良贷款率和关注类贷款率高达3.77%和7.34%，均远远高于全省平均水平。安徽银行业房地产不良贷款余额44.09亿元，较年初增长20.14%。安徽省银监局统计处处长王欧表示，部分农商行房地产贷款结构不合理，开发贷款占比高，且部分经营性物业贷款形成长期不良，处置难度非常大。

　　广东省经信委运行处处长李敬斯说，在基础设施和工业投资增幅回落情况下，上半年全省房地产开发投资占固定资产投资的比重达41.7%，同比提高7个百分点。多家大型房地产开发企业资产负债率超过80%，存在潜在金融风险。

　　“打隔断”精准处置

　　严防违规资金流入楼市

　　各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。

　　一是持续加大对房地产信贷业务的规范整治。安徽省银监局副局长佘方勇建议，应督促银行机构加强管控，加强压力测试，压降房地产业务集中度。严格实行房地产开发贷款名单制准入与风险防控管理，对土储贷款、房地产开发贷款按季建立监测台账，动态掌握融资、销售及回款情况，对有偿付风险的贷款及时采取有效风险对冲措施。

　　广东省金融办资本市场处处长杨轶明建议，应加大现场审查和行政处罚的力度，防止各类虚假按揭，对于违规开展房地产信贷业务的银行分支机构，一经发现，严格执行“双罚”，既处罚机构，又处罚责任人，形成震慑。

　　二是“打隔断”精准处置防范系统性风险。广东金融风险防控中心主任李杰表示，面对当前部分投资客断供、中小房企破产风险，一方面各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。另一方面国家层面要营造宽松的政策环境，支持房地产企业兼并重组，窗口指导规范资产管理公司不良收购尽职调查和资产处置。

　　三是引导市场预期理性回归。保持房地产市场的稳定，要积极引导居民不盲目投资投机炒房，避免在经济下行和信贷收紧的环境下因居民杠杆率过高引发的违约风险。

     （房掌柜整理来自和讯房产、经济参考报）